先看第一个问题——如何分析问题？我认为，要从真实世界出发去思考。如果头脑被一些理论框架所约束，你的观察和思考就难免出现偏差。
譬如说土地价格，看它是否合理，就得观察：土地价格的形成是否有违反效率的问题，也就是说，是否包含了“噪音”。当然，你也得清楚地知道，什么是土地价格。
按照普通大众的一般理解，土地价格的高低，是相比较的结果。与历史比，单价增长了；与同期其他区域的比较，单价高了。但是，可以这样简单地比较吗？不能。天下没有两块条件相同的土地。
价格的实质是什么，首先得搞明白。先讨论我们日常生活中的情况。你到水果店购买苹果，商家报出的单价为3元。你觉得2元合适（你的感觉，或经过货比三家后你做出的判断），于是，你们双方展开讨价还价，最终以元的单价成交。那么，苹果的价格就是元。这个价格的决定，显然是你（消费者）愿意支付的代价，因为买卖是一个自由选择的过程，如果认为它不值元，你绝对不会购买的。反过来讲，你所支付的价格的高低，表示的是你对苹果主观估价的高低。所以，苹果的价格决定，纯粹属于主观估价。不过，不同的人，对同样的苹果的主观估价是不一样的。比如张三估价为元，李四却认为它只值元。所以，张三与李四的价格衡量的尺度是不同的。于是，将二人的支出的价格相加或者相比较，只有货币数量上的意义，却没有实质上的意义，因为，主观的估价尺度，相加起来或者相比较是毫无意义的。比如说，我与你同时爱上一个女孩，是否能将我们两个的爱相比较？显然荒唐！
同样的道理，不同地块，除了自然条件不同之外，土地买卖双方的估价也是不同的，你怎能单纯地说谁高谁低？
更何况，价格是交易的结果，即成交价。这透露出来一个信号，买方并没有认为这个价格不合适，否则，他不会“接盘”。怎么能随便说价格太高？
如果为了一定的研究目的而指称价格过高等，必须做出交代，譬如，你想说什么，和什么比较，等等。
由此可见，研究问题的时候，绝对不要把头脑中现有的条条框框硬套向现实。
再看第二个问题——分析问题的时候该如何应用理论？我认为，极为重要的两点是：（1）验证你将要运用的理论，看它是否成立；（2）必须注意理论成立的条件，不能盲目套用理论。我发现，包宗华与刘玉录，都没有做到这一点。
譬如包宗华说：“我们研究市场经济和价格时，都会学习和树立以下几个基本观点：一是价格是围绕价值波动的，二是价格是遵循价值规律而涨落的，三是成本不是形成价值和价格的决定因素而是重要因素。”显而易见，包宗华先生所依据的理论是“传统政治经济学”。“传统政治经济学”中的价值规律是否成立？我不知道包宗华先生是否验证过。
又如，刘玉录说：“刘文对土地拍卖要不要限价疑问的答案是：否。笔者认为，问题可能没有这样简单。试问，土地作为宏观调控的重要工具之一，难道只限于放量，而不涉及价格？”刘玉录先生认可“土地作为宏观调控的重要工具之一”，并将此作为反驳我的理由和依据。由此看来，刘玉录先生对经济学的基本概念把握不清。什么叫宏观调控？先看什么是宏观。在大学本科的《宏观经济学》教材的第一章，往往会指出宏观与微观的区别，即宏观指的是总量，如政府的总支出和总收入、货币的总供给、GDP的增长率、就业率，以及利率、汇率等。个体企业，乃至某一行业（比如汽车、房地产）、单个市场（比如钢材、电），都属于微观经济范畴。因此，宏观调控，是指政府有关财政、货币、汇率等总量政策，而政府对企业、行业或单个市场的政策和行为，则属于微观意义上的监管。显而易见，土地绝对不可能作为宏观调控措施的。2004年5月，诺贝尔经济学奖得主卢卡斯教授访问中国时，在北京的一个学术会议上说：中国出台了这么多措施（包括土地政策在内），没有一项是宏观政策。将“土地作为宏观调控的重要工具之一”，是用错了概念（进一步的分析，参见拙作《似是而非的“宏观调控”》）。
＇附3＇对包宗华、刘玉录文章简要回应（2）
分析到这里，可以看出，我与包宗华、刘玉录两位先生的分歧，并不是简单的观点不同，也不是简单的“不同路线经济学”的区分。
2004年12月
。 最好的txt下载网
地价、房价与房地产价格（1）
地价、房价与房地产价格——与聂梅生、汪利娜、刘洪玉等先生商榷
地价上涨了，开发商得到涨价的信号需要一段时间，判断涨价的原因需要一段时间，采取行动如购进土地和建筑材料、搞房地产开发等需要更长的一段时间。于是，房地产价格上涨的时间比地价的上涨明显滞后一段时间。这样，同期的土地价格与房地产价格没有直接的关系。
谈到房子，很多人心中充满了痛楚。在北京，即使是经济适用房，最高价格已经达到每平方米5000多元；有的豪宅，最高价格已经达到每平方米6万多元。与广大百姓的收入相比，房价过高，百姓不能承受之痛。
房地产管理部门一些专家认为地价过高导致房价过高，并举例称，中国目前城市房价中地价所占的比例超过50％，甚至达到60％。因此得出结论：欲降房价，先降地价。土地管理部门的专家对这种观点持反对意见，他们调查了全国九个中心城市地价与房价的内在关系，得出结论为：地价在房价中所占比例不高，且趋于合理。就土地成本而言，我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25％～30％，高的为35％～50％。土地成本比例平均为30％～40％。北京最大的经济适用住房小区回龙观周边的商品住宅项目，其土地出让金甚至仅占房价的5％左右。于是，他们认为，土地价格在房价中的比例不像房地产管理部门专家所说的那么高。但是，最近，土地管理部门的一些专家转而承认地价偏高，但同时表示，这是因为投机商炒作的结果。
部门之间的争论免不了受利益集团的影响。但是，大众却被搞糊涂了，“房价”同“地价”到底是什么关系？
什么是地价
在我国当前，地价的概念很不统一，即使在土地部门内部，也是众口不一。我在《中外房地产导报》杂志2002年第12期的《正本清源话地价》一文就这个问题进行了追根溯源式的考证、分析与评论，得出结论为：地价管理是均衡地租，甚至可以说是单位面积土地的市场成交价格或单位面积土地的市场租赁价格。有关部门将土地出让金当作地价，显然是不正确的。所以，在市场上出售的房地产价格的构成中，若从“成本加成”定价方法看，地价确实占了很大比重。但是，若因此得出地价决定房价的结论，则是荒谬的，因为它将成品价格与要素价格的关系颠倒了。
成品价格与要素价格
清华大学的刘洪玉教授认为，地价与房价呈线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。从表面上看，他们的推导过程似乎是无懈可击的。因为某种产品的原材料价格上涨了，该种产品的价格就会上涨，这难道不对吗？什么东西不是先生产出来，然后再卖出去；什么东西不是先付成本，然后才能获得收益？
我认为，刘洪玉、聂梅生、汪利娜等学者将成品价格与要素价格的关系搞混了。土地、房子，相对于在市场上向消费者出售的成品——“房地产”而言，都是生产要素。而早在200年以前，大卫·李嘉图就对产品价格与要素价格两者的因果关系作了正确的描述，他说，“不是因为麦地要付租金小麦才贵，而是因为小麦价贵才给麦地付了租金。”譬如，中国农民曾为占国土面积10％的耕地支付大量租金（不一定科学，姑且如此界定），而占国土面积20％的裸岩砾地、石山戈壁与冰川寒漠，未曾利用，没有收益，也就无人收取或交付租金。繁华街区之所以成为寸金之地，是由于商店和银行等用地单位具有巨大收益。
土地的价格就是房地产（成品）的成本的一部分。那么如何衡量某块地的成本呢？直接衡量是相当困难的。有一个间接的办法，就是根据这些生产要素所创造出的产品或服务的价格来评价。该地块的级差地租取决于它的地理位置吸引顾客给当地商店带来的增益，与其他地方的类似增益的差额；资金的价格则反映了资金对收入的贡献。这样看来，要素的市场价格取决于商品的市场价格，也就是说，房地产的价格决定土地与房子的价格。当然，房地产价格的形成因素包括房地产的供应、需求、预期、相关产品的价格、宏观调控措施等等。
反过来说，要素价格上涨了，成品价格如何变化？这要具体分析。譬如说，地价上涨了，开发商得到涨价的信号需要一段时间，判断涨价的原因需要一段时间，采取行动如购进土地和建筑材料、搞房地产开发等需要更长的一段时间，这样，房地产价格上涨的时间比地价明显滞后很长一段时间。这样，同期的土地价格与房地产价格，没有直接的关系。
房价与地价
上面的分析，虽然厘清了要素价格（房价、地价）与成品价格（房地产价格）的关系，但是，读者可能还是抱怨我没有清楚地说明房价与地价的关系。而要将这个问题搞明白，我们首先需要弄清楚“房子”（不是“房地产”）与“土地”的关系。在经济学上，任何产品或生产要素之间的关系，只有三种：替代品、互补品和无关品。这种分类，是利用需求交叉弹性公式计算得出的，由于测算与推导比较复杂，不容易让普通读者看明白，这里做出描述性说明：（1）无关品，顾名思义，就是指两种产品或生产要素不存在任何关系，比如电脑与拖鞋。（2）替代品，就是对于消费者而言，可以互相替换的，比如苹果与橘子。如果苹果的价格上涨了，消费者可能转而购买橘子（价格同需求量呈反向变动的关系）。（3）互补品，就是必须同时使用的产品，比如照相机与胶卷的关系。这种关系的产品特点是，如果其中一种产品价格上涨，则消费者会减少对它的消费，同时另一种产品的需求量必然减少。
地价、房价与房地产价格（2）
讨论到这里，房子和土地的关系也就一目了然了：它们是互补品。对一栋房地产而言，地上部分，可以统称为房子，与其必须依赖的土地，是不可分离的。那么，房子涨价，必然带动土地价格的上扬。反之，如果土地价格的上涨，同样会带来房子价格的上升。从这个意义上看，房子�