我认为，这种观点属于以讹传讹。追本溯源，最早有记载的经济泡沫是1636年荷兰出现的郁金香泡沫。以一种品种“Gouda”为例，其价格在1634年底仅为每盎司荷兰盾，到1636年底也只不过上升到每盎司2荷兰盾。到1637年1月29日，飞涨至14荷兰盾。1637年1月，连普通品种的郁金香价格也被抬高了25倍多。据说，最狂热的时候，单个郁金香球茎可以卖到5500荷兰盾，相当于现在的33000美元！在这股狂热到达巅峰时，在1637年2月的第一个星期二，价格停止了上升。由于郁金香期货交易的参与者遵循的是目前被称为“博傻理论”（“Greaterfool theory”，即这些人以极高的投机性价格买进的前提是：会有其他某些蠢人参与进来并愿意以更高价格买进），市场几乎是顷刻之间崩溃了。
使这个故事得以流传开来的一位最重要的人物是查尔斯·麦基（Charles Mackay），他于1841年出版了一本书──《令人吃惊的流行幻觉和疯狂的群众的回忆》（Memoirs of Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds）。现在大家耳熟能详的“（法国）密西西比阴谋”、“（英国）南海泡沫”、“（荷兰）郁金香狂热”乃至中古时期蔚然成风的炼金术（最疯狂时期是术士用蛋黄炼金而达官贵妇及普通百姓纷纷解囊投资！），该书都有细腻的描述。
在经济史上，郁金香的故事占据重要位置，像查尔斯·金德尔伯格（Charles Kindleberger）的《狂热、恐慌与崩溃》以及约翰·肯尼思·加尔布雷斯（John Kenneth Galbraith）的《金融狂热简史》。美国《财富》杂志2001年6月11日的《当泡沫破灭时》一文指出，自1999年初以来，有433篇文章谈到过“郁金香狂热”。
美国布朗大学的经济系教授彼得·嘉柏（Peter Garber），2000年出版了书名为《闻名遐迩的第一泡沫》（The Famous First Bubbles）的小册子，研究的是三个泡沫——“郁金香狂潮”、“南海泡沫”和“密西西比阴谋”。他第一个较系统地收集了前人著述。通过考证当时的买卖合同与拍卖记录，他认为郁金香、密西西比阴谋以及南海公司的投资人当时的行为实际上都是很理智的，所谓的狂热之说，不过是少见多怪。
彼得·嘉柏的调查表明，1637年1月，一磅半重的“Witte Croonen”球茎市价64荷兰盾，但到2月5日就达1668荷兰盾！然后直线下跌到起价线以下。看似疯狂的现象，并不疯狂。彼得·嘉柏表示，1636年，一大批非专业人士涌入市场，他们做生意的方式不同于传统规矩：基本没有书面合同；没有公证人；接单无须交纳定金，只须每单付1～3荷兰盾的酒钱（wine money），对于这些交易，法院不提供履约的法律服务。就是说，这些“风中交易（wind trade）”的喊价是用来撞大运的，买卖双方都不当真。据记载，1637年2月之后，“卖家”要求“买家”按当初定价的3％～10％付账而不被理会的现象很普遍。至于其他的那些中规中矩的生意——主要是名贵球茎的交易，价格下跌的幅度要小得多。彼得·嘉柏的证据显示，几种稀有品种球茎在1642～1643年的市价约为其1637年2月顶峰价的16％～30％。就是说，年度平均跌幅在24％～35％，与后来18世纪郁金香球茎市价的长期变动幅度相似。
虚幻的“泡沫”（3）
但问题在于，为什么“郁金香泡沫”广为流传，并成为经济史上的重要案例？彼得·嘉柏的考证表明，前文所说的查尔斯·麦基的记载是抄袭自他人的传闻。这个传闻来自一个旅行家的假想，再混合了荷兰地方政府编写的一个名为的《G&W》的小册子，而这个小册子旨在规劝人民远离投机活动。
至于“密西西比阴谋”，则是一场大骗局。此事虽发生于法国，但自始至终，主谋是英国的在逃杀人犯约翰·劳。英国的“南海公司”事件，似乎只造成了很少（如果有的话）的经济伤痕。
关键是促使市场良性发展
当前大家非常关心房地产价格问题，特别是相对于普通百姓的购买力而言，房地产的价格偏高，甚至可以说是过高。
不过，最近，北京师范大学教授、博士生导师董藩认为房价特别是北京的房价高是正常现象，是真实需求拉动的结果。董老师的这个观点，我不同意。
房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。而且，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的结论。现在的经济学教科书会告诉我们，供给需求分析是经济学家的看家本领，美国经济学家、1970年诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森甚至调侃说：如果将供给与需求教给了鹦鹉，鹦鹉也会成为经济学家。在很多时候，供求分析确实是经济学家的看家本领。但是，提出供求分析框架的新古典经济学的开创者马歇尔在1890年推出的划时代著作《经济学原理》中警告说，只有那些决定了供给曲线的因素与那些决定了需求曲线的因素相互之间的关联可以忽略不计的时候，供求分析才是正确的。原因在于：其一，决定房地产的供求曲线的因素并不互相独立。其二，马歇尔的分析是建立在信息对称、完美假设之上的，而现实世界中，信息并不对称、不完美。所以，2001年度诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨在其代表作之一的《不完美信息市场中的信贷配给》中论证说，供求法则并非绝对适用，并且它也不能被视为竞争性分析的一个前提假设，倒不如说它是价格既没有甄别作用也没有激励作用这样的潜在假设的一个结果。将这个观点理论化为一般性结论就是：价格使市场出清是一种特殊的情况，而非市场的一般性质。其三，马歇尔和斯蒂格利茨的分析都没有考虑规则不完备或存在缺陷的情况下的情况。
为什么中国的房价相对于普通百姓的购买力而言是如此之高？供不应求只是一个直接的原因。就中国当前的情况而言，房地产业的上游，尚未真正市场化，譬如商品房用地供应，尽管采用了招标、拍卖和挂牌出让（实际上是“出租”）方式，但是，政府垄断了土地的供应，扮演了两种角色——既是裁判员，也是运动员；在房地产金融方面，目前房地产商的主要融资渠道是银行，以至于有的学者说中国不存在房地产金融。这两个至关重要的因素的存在，导致中国的房地产市场畸形化，房地产业不是一个纯粹的产业，而是附加了很多内涵的特殊产业。所以，房价的形成，并非简单的依据市场供求力量博弈而成。
中国房价的相对高昂，原因很复杂，其一，就一般情况而言，作为不完全竞争且存在交易费用的房地产市场而言，本身就不会实现市场的均衡，不会使每个人都有房子可住。所以，出现一定程度的房价高到百姓买不起的现象，在理论上也存在一定程度上的合理性（刘正山，2002）。
其二，中国当前的房地产价格相对于百姓的购买力而言很高，在百姓购买力不足且没有多大幅度增长的情况下，房价不降反升，为什么？以前，城里百姓的房子都由单位或国家供应，开发商建造的住宅，通过关系，由集体或团体购买，百姓不用出钱，单位虽然出钱，但无主的东西，不必珍惜。虽然一栋房子造价可能为100万元，但某些人可以出200万元的价钱，从开发商分得一分好处费，“利人利己”，亏了国家是不做计算的。当前，改革的冲击，将购房集团冲击得七零八落，但表面上搞货币化分房、暗地里搞集团购房实行实物分配的现象依然存在，加上一些“先富起来的”生力军，高价购房市场还在，另外，已经赚足了的房地产商也不在乎等待，即使过了三五年，按照现在的定价，房子还是有高利润可赚；对那些一般单位的普通老百姓而言，被推向市场，买房时面临的市场早已经蜕变成垄断市场，卖方市场，也就是说，卖方力量强于买方，卖方拥有更大程度的决定权，即使在市场上讨价还价，但由于百姓所掌握的知识和信息有限，无法确定自己应该出的价格或价格区间，成了简单的价格接受者；由于住房金融的发展，可以分期付款，一部分消费者也承担得起标价数十万元的房子；最苦的则属于那些连首付款都拿不出来的百姓了，而且，这个阶层的人数比例相当大。
其三，在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一，房地产企业平均资产负债率是72％，最高达94％。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高。这也是外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象出现的主要原因。
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虚幻的“泡沫”（4）
其四，目前在许多管理部门眼中，房地产业仍是一块“大蛋糕”，谁都想管、谁都想切一块。因而，项目审批手续繁多，有的单位在不同的部门需要加盖多个公章，开发企业先后跑几趟，大大降低了办事效率，直接造成开发商非正常交易费用的增加。这种费用，房地产商也计入成本中，在一定程度上推动了房价的上涨。
所以，我认为，重要的不是单纯地争论当前中国的房地产是否有泡沫，因为，这样的争论是没有结果的。我们更应该做的是采取一些符合实际的调节举措。譬如：
明确政府管理市场的范围。按照市场经济的规则，开发什么户型、多大面积，是开发商根据市场自主决定的事情，作为政府难以干预，也不宜干预。对于市场不规范、规则不完善等问题，需要运用政府“有形的手”，下大气力规范市场，完善相应的制度，如推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明；整顿和规范房产中介市场；培育房地产金融市场；促使土地资源的配置真正实现市场化等。
政府要尽可能使信息公开化、透明化，尽可能多地告诉公众一些现实的情况，让公众根据这些信息自己决定怎么做。现在各地开始实行批地公开化，说明政府在向这个方向努力。我们不可能设计出一个什么标准，通过它来准确测算房地产业的风险多大。但是我们应该制定一些规则使一些信息透明化，有了好的规则与信息，民众就能明白怎么回事，然后就可以有一个合理的选择。
2005年6月
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工作与闲暇是替代关系吗？（1）
工作与闲暇是替代关系吗？——谈“向后弯曲的劳动供给曲线”的谬误
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