成功人士99个开店细节- 第7节

　　（　3）交通的细节问题

　　设在边沿区商业中心的商店要分析与车站、码头的距离和方向。通常距离越近，客流越多。开设地点还要考虑客流来去方向而定，如选在面向车站的位置，以下车的客流为主；选在邻近公车站的位置，则以上车的客流为　主。我们同时还要分析市场交通管理状况所引起的利弊，比如单行线街道、禁止车辆通行街道以及与人行横道距离较远等都会造成客流量的不足。

　　3。客流因素　

　　客流量大小是一个店成功的关键因素，客流包括现有客流和潜在客流，通常店址总是力图选在潜在客流最多、最集中的地点，以便于多数人就近购买商品，但我们仍应从多个角度仔细考虑具体情况。

　　（　1）客流类型　一般店铺客流分为三种类型：自身的客流，是指那些专门为购买某商

　　品的来店顾客所形成的客流；分享客流，指一家店从邻近商店形成的客流　中获得的客流；派生客流，是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客只是随意来店购物。

　　（　2）客流目的、速度和滞留时间不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要作具体分析，再作最佳地址选择。

　　（　3）街道特点选择店铺开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。十字路口客流集中，可见度高，是最佳开设地点。有些街道由于两端的交通条件不同　或通向地区不同，客流主要来自街道的一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中一端，而有些街道中间地　段客流规模较大，相应中间地段的店就更能招揽潜在顾客。

　　4。竞争因素　

　　店铺周围的竞争情况对经营的成败会产生巨大影响，因此对店铺开设　地点的选择时必须要分析竞争形势。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，否则与竞争店毗邻而居，将无法打开销售局面。尽管如此，店铺的地点，还是应尽量选择在商店相对集中且有发展前　景的地方，经营选购性商品的商店应特别关注这一点。而且当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，都会扩大各　自的销售，也就是有好处大家一起捞。　电子书　分享网站

十四、解析商圈，划分商圈
优秀店址具有六个特征

　　一个最优秀的店址应当具备以下六个特征，一般至少也要拥有两个，　若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。

　　1。商业活动频度高的地区　

　　在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设　店，营业额就很难提高了。

　　2。人口密度高的地区　

　　居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通　常也比较稳定。

　　3。面向客流量多的街道　

　　店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。

　　4。交通便利的地区　

　　比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也　可以在顾客步行距离很近的街道设店。

　　5。接近人们聚集的场所　

　　比如电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。

　　6。同类商店聚集的街区　

　　大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。所以，创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。许多城市已形成了各种专业街，如在广　州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。

　　若开店资金有限如何选择店址

　　当创办者资金较少时，只要策略得当也可以选到合适的店面。一般来说，小额资金创业者的选店法则有四项：选自己居住的地区，选与自己经济上或人事上有关系的地区，选自己希望的区域，选预算范围内的适当地　区。前两项选择是运用地缘关系，可以广泛利用既有人际关系拓展业务，打下创业基础；后两项则必须参照行业特点，考虑地段特性。在选定设店　地点前，必须针对当地情况作一定的调查分析，并根据调查结果确定营业　内容、定价策略、人事规划、营业时间等。如果一切都　符合你的开店条　件，那就快点行动。当然了，我们也要注意选择店面不可一味贪求房租低廉。开店的目的是赚钱，能够让你赚到钱的店面才是好店面。

　　若你非常垂青于黄金地段，而又苦于资金不足时，分租店面的方式说　不定能助你一臂之力呢。通常在车水马龙、人气汇集的热闹地段开店，成功的机率较高，如咖啡厅、餐饮店、服饰行、百货超市等行业，若设在车站、夜市、电影院附近，就至少占了七分地利。因为川流不息的人潮就是保证，有这么多潜在顾客，只要销售的商品或提供的服务能满足消费者需　求，不怕没有好业绩。但是这类地带的店租往往极高，而且大多已被人捷足先登，创业者想取得一席之地并不容易。如果你选择的行业十分适合在　热闹地带设店，偏偏又找不到店面，而正好你并不需要太大的空间，倒不妨采取分租店面的方式，也就是目前盛行的“复合店面”。

　　
　　在你所中意的地段中找寻合适的伙伴，共用一个店面，不但可以节省　房租，而且如果同一屋檐下的两种行业，顾客属性雷同且产品可以互补的话，可以收到相辅相成之效，通常这类商店也不会拒绝。这些复合店的形　式相当常见，例如花店与咖啡厅、饰品与服装店、陶艺品与茶艺馆、冷饮　与小吃等。

　　16。解析商圈，划分商圈

　　店铺为取得竞争优势，广泛采取非价格竞争手段，诸如改善形象、完善售后服务等。经营者通过商圈分析，根据顾客的要求，采取竞争性的经营策略，从而吸引顾客，成为竞争的赢家。

　　
　　根据顾客划分商圈范围

　　商圈就是指以店铺所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那　些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺目　标顾客所在的地理范围。

　　商圈分为中央商圈、次级商圈和周边商圈。为了分析时的方便我们将　商圈比作以店址为中心向四周扩展的同心圆。

　　中央商圈内包含了顾客总数的55％～70％。它也是最靠近店址的区　域，在这一商圈中顾客比重最高，每个顾客的平均消费额也最高，这里很少同其他商圈重叠。次级商圈内通常包括顾客的15％～25％，这是位于　主要区外围的商圈，顾客较为分散。日用品对这一贸易区的顾客吸引力极少。周边商圈内包含其余部分的顾客，他们住得最分散，便利品吸引不了　边缘区的顾客，选购品更为适合。

　　每一个店都有自己的商圈范围，通常将在这个范围中的顾客可能来自　的群体分为三个部分。

　　1。居住人群　

　　它是指居住在店附近的常住人群，这部分人口具有一定的地域性，他　们也是中央商圈内顾客的主要来源。

　　2。工作人群　

　　它是指那些并不居住在店附近而工作地点在店附近的人群，这部分人群中不少是利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。开店者要注意把握这部分人群尤其是在一些高级商业区内的顾客，在那里的人们一般收入较高，负担较少，思想也不太保守，开店者可以根据这部分人群的特征和需求来决定自己的经营方向与策略。

17。初次开店，顺应店铺商圈
3。流动人群　

　　这是指在交通要道、商业繁华地区以及公共活动场所过往的人群，这些过路人群是位于这些地区店铺的主要顾客来源，是构成周边商圈内顾　客的基础，一个地区的流动人群越多，在这一地区经营的店可以捕获的潜 ，划在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦越激烈，这就要求经营者更要讲究竞争策略和经营特色。有些经营者对这部分人群不太重视，应该予以修　正，善待这些顾客不仅会产生“回头客”，还会使店铺树立较好的形象，从而招揽更多的顾客。

　　由前面的阐释我们知道，一家店对于商圈设定的指标可以依该地区　内顾客的分布密度及来店频率加以考虑，因此一般在从事商圈设定的工作时，开店者还可以采用行政机关比如工商局的一些信息来帮助自己对商圈　进行设定。

　　
　　如何分析商圈内的购买力

　　商圈内的购买力是营业的背景与后盾，从商圈内国民消费支出可以判　断商店所在地点是否合适，以及确定营业场地的面积、适当的规模。以简　单的例子表示如下。

　　中央商圈内的居民1000户，次级商圈内的居民2000户，周边商圈内的　居民3000户，每月每户的平均支出额600元，则中央商圈的支出总额为：600元×1000户=60万元；次级商圈的支出总额为：600元×2000户=120万　元；周边商圈的支出总额为：600元×3000户=180万元。中央商圈的市场占有率，如定为35％，则营业额为60万元×35％=2l万元；次级商圈的市场占有率，如定为10％，则营业额为120万元×10％=12万元；周边商圈的市场占有率，如定为5％，则营业额为180万元×5％=9万元。

　　合计上述各项，则该商店每个月的营业额推测为：

　　21万元＋12万元＋9万元=42万元　假设目前商店每平方米每日营业额为150元，则每月每平方米的营业额为：

　　150元×30日=4500元　则卖场面积为：42万元÷4500元≈93平方米又营业场所和仓库、办公室的比例是8：2，那么这家商店总共就需要93÷×2≈232平方米的面积了。商圈的设定需考虑实际状况，如大马路、桥梁、铁道隔绝等因素。中央商圈，小店铺大都以300米为范围，较大店铺则以500米为范围。一般家　庭主妇，1分钟约走70米，500米则需花7分钟，往返需15分钟，买东西要30分钟，总结下来，上市场的时间约需花45分钟。如果走300米往返需9分　钟，加上购物30分钟，则上市场要花40分钟。经营者应以店铺为中心，依上述方法，排除各种可能的障碍，实际算出商圈内住户，就可预估出自己　所需卖场面积了。至于市场占有率，则需考虑商圈内之竞争状况。如果在1公里内有5家　以上大型竞争店则属非常激烈竞争区，市场占有率约以上述为准，如果1公里内有2—5家大型竞争店，则属普通竞争，市场占有率可稍微提高。

　　计算出卖场应有的规模之后，还需考虑下列几点：

　　（　1）资金多少；

　　（　2）租期期限；