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卢先生说起前不久处理的一件“阴阳合同”纠纷：去年叶某与一租户以口头合同约定的形式，出租了位于东门商业街的一个商铺，当时约定每月租金5000元，为取得营业执照，双方又到东门房屋租赁管理所签订了为期10个月、月租为1500元的《房地产租赁合同》。起先租户还很自觉，做了三个月后可能生意不景气，就找借口拒绝交租，双方为此闹到东门房屋租赁管理所，经过调解，最后租户同意以每月5000元交租金，但叶某还是被处罚，而且最后还补交了税款。
有关律师建议，针对中介交易“阴阳合同”，可以将房屋租赁合同公布上网，这样，房屋租赁能否买卖、租金多少、房价多少皆一目了然。实行合同网上备案能有效规范房地产租赁双方的行为。
专家说法：“阴阳合同”法律不容
房屋租赁的“阴阳合同”现象涉及许多法律问题，我市盐田区法院研究室禹明先生向记者进行了深入剖析。
关于房屋租赁的管理规定
首先是房屋租赁合同需要到房屋租赁管理部门登记或备案。《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定： 房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或解除后，有关当事人应于变更或解除合同之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。
其次房屋出租需要依法缴纳税金。《深圳市出租屋管理若干规定》第十八条规定：房屋业主将房屋出租的，应当到房屋所在地地方税务部门办理税务登记。（骗术研究网 163164 ）房屋出租人与承租人订立租赁合同后，应于10日内向地方税务部门申报纳税。
“阳合同”没有法律效力
“阳合同”即在房屋租赁关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同。这一份合同反映了双方真实的意愿，符合合同成立的形式要件。但是，这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的———租金的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的“阳合同”就属于典型的第（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因而是无效的，是不受法律保护的。
实际履行的“阴合同”留下隐患
这里的阴合同即房屋租赁双方当事人私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否也属于前一情况所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？
首先，《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定：房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案。这里仅指出，房屋租赁合同需要备案，而没有强制性的规定登记或备案是合同生效的必要条件。因而，未经登记不影响合同的效力。
其次，《合同法》52条第（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同内容本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务，并不影响合同的效力，后一行为属于一般的偷税行为。
基于此，这里的阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。
给签订“阴阳合同”的当事人提个醒
首先，虽然阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额巨大，则可能构成犯罪，不仅房屋的出租人要承担刑事责任，房屋的承租人也可能因共犯关系而面临牢狱之灾。
其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。
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什么是“阴阳合同”？
在房屋租赁市场，“阴阳合同”大量出现，成为不容忽视的一个重要问题。所谓“阴阳合同”，是指业主和租户双方为达到避税或其它目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；业主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。
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业主愿打 租户愿挨 为避税违规使用“阴阳合同”
沈勇 李忠
●“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。
●“阴阳合同”为业主与租户间产生纠纷提供了土壤。
深圳自从开征“房产租赁税”以来，业主与租户间的“阴阳合同”便随之而生。这意味着在深圳的房屋租赁市场，“阴阳合同”是一种已存在了近20年的地下经济现象。记者近日采访长年在我市房屋租赁管理部门工作的相关人员，了解到房屋租赁阴阳合同的有关情况。
房屋租赁条例1992年开始实施
据介绍，由于罗湖区属特区开发建设较早的一个区，我市“房产租赁税”也最早于1988年在该区纳入征缴之列，此后其他各区也开始分别对这一税收进行开征，为了核定税额的方便，各区也开始制定不同格式的合同版本，要求辖区业主和租户据此签约纳税。几乎是与此同时，基于逃避税收和管理为目的的“阴阳合同”也应运而生。
深圳房屋租赁随着特区的发展已成为一种地域性的、特别发达的经济现象，《深圳经济特区房屋租赁条例》成为刚取得地方立法权的深圳市第一届人大常委会通过的第一批地方法规，该法于1992年底通过并开始实施，明确提出房屋租赁实行租赁合同登记制度。配合法规的实施，我市有关部门于1993年5月为房屋租赁提供标准格式合同。我市房屋租赁管理部门有关人士介绍，目前我市租赁市场中使用标准格式合同的约占80％，属于单位租赁行为的一般百分之百会签订格式合同。而个人的租赁行为一方面瞒报的情况较多，即使表面上签订了格式合同，实际上又履行另一套自己的合同，即所谓“阴阳合同”。
据东门房屋租赁管理所所长卢先生介绍，实际上我市针对房屋租赁的税收和管理费用随着时间的推移已呈逐年递减的势头。最早时的税收约占租赁收入的三分之一，至1999年前后递减为占租赁收入的30％左右，2001年前后又减到占租赁收入的14％……目前租赁房屋的税收加上管理费用合计占租赁收入的10％。尽管税费越来越低，但阴阳合同现象还是时有发生，由此酿发麻烦的情况也不少。
有些业主和租户认为使用“阴阳合同”“合算”
除了逃避税费征缴，逃避管理也是一般业主隐瞒租赁行为的一个原因。房屋租赁一旦在有关管理部门备案，管理部门有大量的信息采集工作需要业主配合，例如租住人员的基本信息、计生情况、就业情况等，一些业主总觉得这给自己带来了麻烦。
“阴阳合同”的产生，对于合同双方的出租人和承租人而言，则是一个愿打一个愿挨。出租人有逃避税费和管理费的需要，承租人也认为合算。卢所长结合东门房屋租赁市场的情况向记者披露其中缘由。承租人租房屋无非是两方面用途，一是自己居住，一是拿来作商业用途。在实际的房屋租赁中，业主总是与租户进行事先约定：房屋租赁的税费由租户承担。虽然这样的做法看似“霸道”，但业主如果有一套地段好、租金也不太高的房产，的确会产生“皇帝女儿不愁嫁”的心理，看上房子的租户也只有委曲求全。在这种约定下，租户也自然愿意配合业主隐瞒出租行为；即使无法隐瞒，也愿意把“阳”合同上的金额签得少一些，自己承担的税费也可以相对少一些。
如果房屋租赁的用途是商业性的，租户对签订“阴阳合同”的“积极性”会更高一些。原因是税务部门对一般规模不大的个体商户根据其经营成本实行核定税率，成本越低，其核算税率越低。由于提交税务部门的是标准格式合同，所以这一合同是签订的租金越少，显示其经营成本越低。租户也就达到了自己避税的目的。
“阴阳合同”害了谁？
签订“阴阳合同”，酿成业主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。有时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是业主利用“阴合同”在政府监管之外的“优势”，不断给租户加码收取租金或其他费用。
至于“阴阳合同”对社会的负面影响，最大的受损方不言而喻是政府税收了。房屋租赁管理部门有关人士认为，更是对社会诚信的公然挑战。持这种看法的人士表示，目前我市税收征管根本没有以房屋租赁作为重要税源，政府逐年递减税率也说明这一情况。但我市房屋租赁市场巨大，“阴阳合同”如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，也会动摇社会大众对诚信经营、诚信履约和诚信纳税的信心。
2004年4月，我市新修订的《深圳经济特区房屋租赁条例》对以虚报租金为主要目的的“阴阳合同”亮出了法律利器。《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。”这意味着“阳合同”如果约定的金额过低，也就不会得到税务和主管机关的认可。
虽有法律上的利器，记者通过采访了解到，税务和房屋管理部门强制执行“指导租金”的情况并不常发生，只是在业主与租户发生纠纷并闹到有关部门时才会如此执行。所以如何应对“阴阳合同”，仍将是有关部门需要长期面对的问题。
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