我认为，判断目前我国房地产发展的基本状况，需要将其置于一个更大的背景之中。在这个背景中，有两个因素是特别值得注意的。一个是“补课”，一个是城市化。正是这两个因素，使得中国的房地产业从一开始（指改革以来）就不是处于一种常规性的发展状态，而是处于一种超常规的发展状态。在改革前，由于长期实行“重生产、轻生活”的发展战略，加之当时以再分配为特征的住房分配制度，城市居民居住条件的改善远远低于当时的经济发展水平。改革以来，随着城市居民收入水平的提高，特别是随着住房制度改革的实行，一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。正是这个有着巨大需求的市场，使得过去的十几年中，中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。到2002年，我国城镇人均住宅建筑面积已经达到228平方米。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的一个“补课”任务已经基本完成。
问题在于，在这个“补课”任务已经基本完成的情况下，中国的房地产业是否会由此进入一个常规化的发展时期？这就需要我们注意到另外一个因素，就是快速的城市化过程。从某种意义上可以说，我们现在正处于一个快速的城市化过程中。正如笔者和许多其他论者已经多次论证过的，我国的城市化是严重滞后的。城市化的程度过低，大量人口和劳动力滞留在农村，已经成为我国经济社会发展的一个瓶颈，不仅由于大量人口滞留在农村而造成农民的收入处于低水平的停滞状态，同时也限制了耐用消费品市场的形成，从而造成内需不足、市场疲软。而经济社会的发展必然要求尽快提高我国的城市化水平。正因为如此，从20世纪90年代开始，我国的城市化过程就开始加速。在整个90年代，我国城市人口占总人口的比例在以平均每年一个百分点的速度在提高。这意味着每年大约有1000万人从农村涌向城市。而按照有关部门的规划，在21世纪的最初一段时间，我国的城市化仍然会保持这个速度，即每年有大约1000万农村人口进入城市，城市人口占总人口的比重每年提高08到1个百分点。这样，在2020年之前，我国将有一半左右的人口居住到城市当中。这样一个快速的城市化过程，必然对城市住房提出巨大的需求，从而推动房地产业的超常发展。
因此，概括地说，从20世纪80年代末90年代初开始，中国的房地产业便开始进入一个超常规发展阶段。而在这个超常规发展阶段的前期和后期，超常规发展的动力是不同的。前期的动力主要是城市住房的“补课”，而后期的动力主要是来自于快速城市化。而最近的几年，我们可以看作是一个转折点，即由“补课”推动的房地产超常规发展转向由城市化推动的房地产超常规发展。而目前房地产市场中存在的结构性问题，有相当一部分就与这两个阶段的转换有直接关系。
提出这样一个分期的概念，是为了澄清两个问题。第一，尽管“补课”推动的房地产超常规发展过程可能会在最近的几年中基本结束，但房地产超常规发展的阶段并没有结束。中国的房地产仍然没有进入常规性的发展阶段。第二，尽管都是处在房地产的超常规发展时期，但前后两个阶段由于动力和环境的不同，对房地产的具体需求和提供的发展环境也是不同的。
从理论上说，在快速城市化过程中每年有上千万的农村人口涌向城市，对住房的需求无疑是巨大的。但事实上，这个需求的实现，或者说城市化过程与房地产业发展之间的关系是相当复杂的。大量农村人口进入城市，大多是以打工（或做小生意）的方式实现的。由于事实上的两个劳动力市场的存在，打工者的工资是相当低的。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形成不了现实的购买力，或者说是形成不了有购买力的需求。因此，尽管在理论上城市化意味着对住房需求的增加，意味着对房地产市场的推动，但在现实中，却很难将这些由农村进入城市的人与住房需求挂起钩来。在现实的意义上，可以说，农村居民进入城市，就犹如爬一座多层的高楼一样，需要一阶一阶的台阶才能上去。而要居住到这高楼当中，有的甚至需要经过几代人的努力才能实现。
由农村进入城市的人的现实落脚点是在什么地方呢？其实就是在城市中的棚户区。经济学家钟伟先生认为，城市中的棚户区，对于政府来说，是实现城市化的一种代价最小的方式。而对于刚刚进入城市的农村人来说，也是学习城市生活方式，学习城市中的行为和价值观念的合适地点。这个观点是很有见地的。从这个意义上说，目前我国的房地产业发展，却在很大程度上是在破坏这个台阶。许多地方城市的政府，总是想把我们的城市变得美伦美奂，办法就是拆了平房建高楼。房地产开发商也在热衷于建豪宅。美化城市当然是不错的。但问题是，我们对于城市的美化有时是以破坏城市生活的社会生态为代价的。把棚户区全部消灭了，城市当然会变得更加美观，但同时，原来居住在棚户区的下层城市居民也可能因此失去生活的手段。对城市化来说，那些收入比较低的刚从农村进来的人，也失去了落脚之地，因为他们不可能一下子马上就搬到城市的两居室、三居室里面去。结果，等于是拆掉了他们进入城市这座高楼的最初的几级阶梯。对于房地产的发展而言，拆迁尽管造就了眼前的市场，但却会因对城市化的消极影响而阻碍更大的房地产市场的形成。
经济增长下的社会生活炒房热的冷思考
近几年来，由温州商人刮起的炒房热席卷了国内的许多城市。先是在杭州和上海，然后温州炒房团的足迹开始遍布全国的多个省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。所到之处，房价基本都上了一个台阶。从几个月前开始，一些地方政府开始采取措施，以抑制这股炒楼的狂热。在一些地方，这股狂热似乎已经开始降温。如果有关的抑制政策有效的话，这股狂热也许很快会消失。但人们还无法预期的是，狂热过后，已经被炒起来的房价是继续维持，还是会走低。
但不管怎样，这次事件留给人们可以探讨的问题是很多的。
首先的一点是，民间的财富及其对社会生活的影响已经成为一个需要正视的问题。类似这次炒房热的现象，无论是在国内国外的历史上都曾经发生过。在国外，有荷兰历史上的郁金香热；在国内，有20世纪80年代的君子兰热。但这次的炒房热有明显的不同。郁金香和君子兰都是花卉，尽管炒起来之后价格可观，但总体来说需要动用的资金有限。而住房是一种不动产，一套房子动辄就要几十万甚至几百万。因此，在中国这样一个规模的国家中，要能够将房子炒动，需要巨额的资金。有报道说，前一段时间温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。也有的人士估计，实际上数字可能比这要更大。
而这个因素的背景就是改革20多年来民间财富的积累。根据不久前的一项研究，截至2000年底，我国社会资产性财产总量共有38万亿元。在这当中，国有资产占26％，国内居民个人拥有57％，另外，集体和港澳台商人及外商占有量都不到一成。在大约20万亿元的金融资产中，政府、企业、住户拥有的比重分别为186％、317％、497％。也就是说，改革前那种几乎是国家垄断了所有重要资源的状况，已经转变为社会一半以上的财富由私人拥有了。应当说，相对于改革前的那种状况这已经是一个巨大的进步。
但由此一系列的问题也就提出来了。这个规模可观的民间财富已经具有巨大的经济和社会能量，它的使用和动向会对整个社会生活产生重要的影响；而在一个市场和有关的法律环境还相当不健全的社会中，如何规范这些财富的使用，如何使经济社会生活不至于被掌握大量财富的少数人过分操控，就成为一个必须考虑和正视的问题。根据同一项研究，目前我国财富的拥有是相当不均衡的。在20万亿元的国内金融资产中，80％为占总人口30％左右的城市居民所拥有，其中近一半又被只占城市人口20％的少数高收入阶层占有。也就是说，占总人口6％的人占有了40％的金融资产。这次炒房热给人的一个启示就是，当拥有巨额财富的少数人集中动用这些财富的时候，经济社会生活就会掀起波澜。对于这个问题，有论者已经指出，商人就是谋求利益的最大化为目的，他们的边界是法律。因此，不必苛责于商人的行为是否合乎道德，关键的问题是如何在市场体制和法律上对其进行规范。
同时值得注意的一个现象是，在面对这次炒房热的时候，媒体上发表了许多观点不同的评论，学者也发表了许多不同的看法。我们可以将这些看作是公共舆论的介入。但分析一下可以看到，在这些公共舆论中，无论对这个现象是褒是贬，无论是对“利”的分析还是对“弊”的评论，大多是从房地产业发展的角度出发的。分歧不过是有人认为这可以推动房地产的发展，有的则认为这会造成房地产的泡沫化从而最终危害房地产的发展。再宽泛一点也就是炒房热以及房地产价格的上涨对于整个国民经济的影响。而房价的上升与购房者这个最直接的利益主体的关系却往往被忽视了，至少人们很难听到这个受影响最直接的利益主体他们自己的声音。如果说这个利益主体还有一些微弱的声音的话，也主要是在网络上，特别是在比较宽松的BBS上发出来的。这个现象的背后也许有很多原因，其中的一点，就是我们已经几次讨论过的市场经济中的利益表达和利益均衡问题。必须看到，在现代市场经济中，利益主体是分化的，而一种“好的”市场经济，必须建立在利益大体均衡的基础上。而要形成利益主体间一种大体均衡的关系，就必须对利益表达做出有效的制度安排。
与之直接相联系的，就是利益表达的话语环境。在这次炒房热中，能够在媒体上发表意见的，除了商人、官员就是学者、记者。为什么即使是在利益中立的讨论中也往往存在忽视有关利益主体的现象，可能其中的原因之一，就是发展主义的话语遮蔽了其他理由。因此，在人们热衷于讨论房地产发展的某些高深规律的时候，却忽视了一个最简单的常识：房子造出来是为了让人住的，而不是为了炒着玩的。同样一个简单的事实是，在中国的房价相对于人们的收入来说已经畸高的背景下，房价的新一轮上涨，无疑将更多的人排除在有能力购房者之外。有人说，炒房热的出现是商人把握了一个市场机会；房价之所以能炒上去是说明它本身有上涨的空间。换言之，存在就是合理的。甚至有人将一些城市抑制房价的措施说成是违背市场经济规律。其实，这是对市场经济规律的一种简单化理解。在类似的狂热中，无论供需关系还是价格都是扭曲的。这就像在对君子兰狂热中，人们不能对一棵君子兰的价格�