2977-房地产神曲- 第2节

第一部分瑞雪兆丰年

　　　　——《房地产神曲》的新政态度　　　　
　　　　无疑，这本书作者行文足够辛辣，虽然出版物比起我在网上见到的原文，已经删除了许多词语，但是从句子留下的语感来看，还是可以用尖酸刻薄来形容。单就书名，就是在诅咒某些人会下地狱，虽然他也表明了一些人会上天堂。　　　　
　　　　这种对房地产的态度，能够代表当下大多数声音。开发商正经历前所未有的批判，群众的力量聚集于私下口碑、BBS，直以摧枯拉朽的方式，洞穿了媒体的利益矜持，让购房者宣泄式的“罪恶”、“暴利”、“无良”等词语，大大的影响到了财主们的心情。　　　　
　　　　网络GOOGLE一下“创意快枪手”，发现此君就是场话语诅咒的积极份子，甚至还是早期发起人物。此君批判式文字，早在2004年中下旬，也就是和谢国忠泡沫同期的时候，充斥于网络，最早一篇与本书同名的文章，被多家大型论坛广泛转发，这篇文章，预言式的提出了“冬天”这个词语。而当时正是房地产赚钱的快感处于最高潮的状态，中华大地一片呻吟与满足声。所以谁也没有注意到，互联网上这个“创意快枪手”，发表出了“房地产冬天”的观点。之后作者更为辛辣的批判文章，如《房地产的色狼心态》、《鬼魂附体房地产》等，批判更是入骨三分，许多观点，成为后来理性唱空者的“主基调”，甚至连后来的易宪容“房地产威胁中国”，其立论角度，也未能超越这个“创意快枪手”。　　　　
　　　　随着新政的出现，空头派越来越多，以至于开发商们仅是上网看看，都需要极大的勇气，群众的情绪，已经到了操人祖宗八代才能解恨的地步。做为“空头派”鼻祖，此君没有乘胜追击，反而放弃“冬天”立场，转而以一些建设性文章，诸如《房地产新政的生死隐喻》、《给冬天里的开发商九条建议》。发表了令人大跌眼镜的观点，也就是本文的标题——“瑞雪兆丰年”。让那些最开始对“色狼”、“无良”、“一锤子”词语敏感，现在正在冰雪中哆嗦不已的人，似乎还有一丝雪莱般的激情可以渴望——“冬天来了，春天还会远吗？”　　　　
　　　　作者的房地产立场变化之快，让读者们很容易患上消化不良。让“空头”与“多头”们都会摸不到方向，是什么导致这种立场的变化，后来我有幸在浩瀚如海的网络信息中，搜到这样一段话：“当所有人都沉浸于数钱的快乐时，我提醒他们冬天来了，当冬天来了时，我就要去发现冬天里的机会，走到变化之前”。　　　　
　　　　的确，天气都是变化的，没有恒久的春天与冬天，不同天气有不同的活法，也有不同的收获种类，重要是我们一直都在劳动。这让我对这位70年代出生的房地产人士肃然起敬，虽然我对他的了解仅限于文字，没有见过这位隐于成都的同龄人。但很明显，他的境界已经高于易宪容等人，他早在易之前推行“冬天论”，并且叙述更为贴近行业，又在他们苦苦咬着冬天不放，觉得北京、上海房价应该30％－50％的跌，誓将房地产业打入十八层地狱的时候。只有创意快枪手，放下“冬天”二字，更为理性的探索这个行业之未来，追求多赢的局面。　　　　
　　　　房地产业暴跌与暴涨都没有好处，消费者与开发商要学会相互理解和尊重，否则开发商们亏本关门，但我们将失去房子，国家也丧失一个优等行业，这才是真正的理性态度。　　　　
　　　　以这个角度来看，《房地产神曲》前半部分的“炼狱、地狱”这些词语虽然扎眼，让人不快，乃至出版前审稿次数超过5次（后记交代），但也给出了“天堂”的希望。而后半部分“平台论”，对行业未来模式的探索，甚至是换了个全新的角度来看待房地产需求关系，就是积极向上之路。　　　　
　　　　如此看来，作者既不是“唱空派”，也不是“唱多派”，而是“建设派”。既然建设，肯定有批有立，既然真面对待冬天将来这一必然事实，也要看到行业规则变化对所有人的机会。　　　　
　　　　这样的声音，正是目前行业最稀缺也是最需要的。


第一部分开发商的“奥林匹克精神”（1）

　　　　当今的房地产，其实早就和购房者的需求没有什么直接的关系了，而房子对于开发商来讲，也早就不属于经济意义的商品范畴。房地产市场，类似期货市场。　　　　
　　　　此话怎讲？还是让笔者慢慢道来。譬如说，鸡蛋是给人吃的，这个时候，鸡蛋属于商品的范畴，鸡蛋的生产者会往绿色生产、转基因等种种角度努力，千方百计提高鸡蛋的营养价值以获得市场青睐。但是，某一天，一股神秘的力量出现，我们假定力量来自于如来佛，他给一些人托梦，说吃鸡蛋可以让你进入西方极乐世界。这个时候，鸡蛋就成为所有想升天之人追逐的目标，他们明明不爱吃鸡蛋，但此时不仅强迫自己多吃，而且还要囤积起来。当仓库里的鸡蛋囤积如山，热钱就看到了机会，便开始来做鸡蛋倒手的生意。从此以后，以吃鸡蛋为健康愿望的人就开始倒霉了，因为此时的鸡蛋比金蛋还要贵，他们吃不起了。　　　　
　　　　既然鸡蛋贵过金蛋，俺们不吃它也不会死人。可是房子就不同了，它至少是中国人安家立业的一个决定性符号，任何一个中国人，即便结了婚，只要没有房子，还会认为这个家是不完美的。几近疯狂的人们可以为一套房子倾其一生。　　　　
　　　　只要开发商把房子修得还像个房子，就不愁卖不出去。中国人的传统观念，再加上近十多年来曾经干瘪的钱袋开始有些膨胀，爆发出无比强劲的购买力。事实上，那些上个世纪修得像鸽子笼的房子，它们全部都被卖出去了；那些修在闹市区噪音严重超标的房子，它们全部卖出去了；那些“黑厨黑卫”的房子，它们全部卖出去了；那些修在农村，车程超过半小时以上的房子，打着郊区化运动的旗帜后，也全部卖出去了；那些烂尾的商业楼盘，砌几道墙，改造成住宅后，居然也全部都卖掉了。　　　　
　　　　消费者不但心甘情愿地买走了所有缺胳膊少腿的房子，而且他们还得凌晨半夜起来排队去买，拉关系走后门塞红包去买，不惜倾其一生的辛劳和幸福去买。　　　　
　　　　笔者曾亲见某策划人对某开发商面授机宜：先做势，做到狗屎都香的程度，保准全部卖掉。其实，在消费者像痴迷吃鸡蛋能升天一样痴迷房子的时候，根本不需要去将什么狗屎做香，即便是真的狗屎，照样全部卖掉。　　　　
　　　　随着福利分房政策的取消，使得住房需求从最先富起来的一部分人，逐渐扩大到了城市的每个家庭，而方兴未艾的城市化进程，使得房地产的需求和中国任何一个家庭都可能产生关系。如此膨胀的居住需求，以及人人都抹不掉的“有房才有家”的传统观念，使得整个行业变得疯狂，楼市如干柴遇到烈火，迅速蔓延开来。　　　　
　　　　让楼市之火愈烧愈旺的，当然还有开发商不失时机泼出的一桶油。这桶油，就是开发商惯用的“政治手段”，表现为商品垄断和信息垄断。　　　　
　　　　商品垄断——本来只可能出现在大企业一支独秀的垄断时期，譬如所有的电脑都要用微软的WINDOWS系统。中国房地产企业数量极多，虽无垄断之名，但已有垄断之实。原因是，无论开发商有多少，但在购房者面前都表现出极其统一的行为，仿佛是同一家公司：价格是一涨都涨，这个楼盘涨了那个楼盘涨，这个城市涨了，那个城市跟着涨，房价由此不断攀升。房地产的涨价行为，似乎有个虚拟的总公司在发提价通知一样。一般来说，市场占有率超过50％就会被认定为“垄断”，但“中国房地产开发总公司”，其市场占有率却是100％。在房地产商的“狼子整合团队”面前，一盘散沙的购房者就像数量巨大的羊群，任君宰割。垄断之害十分明显，就是商家想怎么涨价，消费者都必须照单掏腰包。过去为了避免电信行业的垄断，国家曾经把邮电部门拆分为四家，又培育联通、网通，就连在自由经济最为发达的国家，微软同样也遭到了“垄断”和“反托拉斯”的置疑和起诉。而咱们的“中国房地产开发总公司”却可以一路绿灯，大行其道。　　　　
　　　　抱成团队的开发商另外一个利器是信息垄断，表现之一就是销售控制。同样做销售，其他行业的人对此词可能闻所未闻，销售旺盛正好是求之不得的事情，为什么还要控制？而这在房地产业，却是一种重要的武器，明明还有200套房子，却告诉你只剩下20套了，一方面虚假证明它的楼盘繁荣，另一方面，购房者就得嘀咕了，再不买，连这20套也没有了，于是急忙下单。殊不知，这个售楼部每天、每时、每刻都只剩下20套房子。　　　　
　　　　真正火上浇油的，不是某家开发商使用销售控制的手段，而是“中国房地产总公司”都使用着这个手段。譬如说，某个城市有5000个购房者，5000套房子，明明是供求两旺，但是“房地产开发总公司”的销售控制手段一用上以后，就变成5000人去抢200套房子，僧多粥少，自然是价高者得，每开200套房子出来，都是一次激烈的竞价。最后，5000个购房者花了比原来更多的钱，买走了这5000套房子。　　　　
　　　　开发商的其他信息垄断，通常是由某些媒体配合完成的。在一切向钱看的大前提下，媒体对房地产有“四个基本原则”：　　　　
　　　　一是“给了钱不报”。指那些在开发中不规范、不合格甚至不合法的行为，被媒体抓住了，给了钱，购买广告版面，就大事化小，小事化无了。


第一部分开发商的“奥林匹克精神”（2）

　　　　二是“不给钱不报”。只要你不给钱，任凭多么伟大而诚实的房地产行为，对房地产业产生天翻地覆的行为，都别想进入大众的新闻视线。　　　　
　　　　三是“给了钱随便报”。当然是不违背大的宣传原则，譬如你看到的楼盘采访报道，说对这个楼盘如何喜爱的人，其实都是托，什么火爆开盘，万人攒动，什么今天居住的极至是大别墅，明天是小户型，后天是花园洋房，什么昨天到离城十万八千里的地方安家最好，今天就变成了回到城市中心，如此等等，媒体悖论无处不在，低劣程度如同三岁孩童，看不到两句实在话。　　　　
　　　　四是“不给钱一定报”。这和第一条比较类似，都是要开发商给钱，第一条是被动帮助开发商解决麻烦，而这一条是主动以某种理由，向开发商索取。所以，每到“3·15”这一天，开发商们都比较紧张，销售旺季还没有来，但这段时间房地产关于公平诚信的广告都特别多。　　　　
　　　　媒体的这“四个基本原则”，也有遇到以彼之矛攻彼之盾的时候。2004年杭州的某次人居环境展示会，第一、第三条原则就撞了车，首先是某家媒体“给了钱随便报”，夸张地宣传了会场商家如何之多，人气如何之旺盛，供求如何两旺，而另外一家媒体则以“给了钱不报”的姿态，提出了置疑，说该展会如何破败，人气之萧条，参会的楼盘商之沮丧，大有末日来临之势。有幸看到这罕见媒体悖论的杭州观众，大概只能以“醒世录”的心态来阅读了。　　　　
　　　　当媒体以“四个基本原则”作为行为准则以后，就堂而皇之地