P’3＝［∑（M梯＋I梯）÷Y］/（12×S梯）
其中P’3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用
；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。
4空调费
空调费的构成是：
1）电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）两部分，所以：
电费＝｛n主×W主×b主＋（n泵×W泵＋n塔×W塔）×b辅｝×T×30×P电
F1（元/月）
其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水
泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b
辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价（元/度）；
2）水费：F2（元/月）
3）维修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用），包括材料和人工费用；
F3（元/月）
4）以上1～3项不可预见费用，按10％计；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（2…1）计算出空调费：
P4＝∑4i=1Fi/S空调（元/月·m2）
其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S空调表示使
用中央空调的物业面积。
值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一
样
。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是
写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4（元/月·m2）。
5）更新储备金：
P’4＝［（M空调＋I空调÷Y］／（12×S空调）
其中，P’4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空
调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业
面积。
5环卫清洁费
环卫清洁费的构成是：
1）人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；
F1（元/月）
2）清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等，按价值和使用
年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2（元/月）
3）垃圾桶购置费；F3（元/月）
4）垃圾清倒费；F4（元/月）
5）化粪池清理费；F5（元/月）
6）水池清洁费；F6（元/月）
7）清洁环卫所需的其他费用；F7（元/月）
由上述这7项费用，可按公式（2…1）计算出环卫清洁费：
P5＝∑7i=1Fi/S环卫（元/月·m2）
其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫表
示上述费用所涉及的清洁区域面积。
6绿化费
绿化费的构成是：
1）人员费用，包括管理人员、技师、工人等；F1（元/月）
2）绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费；F2（元/月）
3）绿化用水费；F3（元/月）
4）园林景观再造费用；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（2…1）计算出绿化费：
P6＝∑4i=1Fi/S绿化（元/月·m2）
其中，P6表示绿化费，Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S绿化表示绿
化的面积。
7保安费
保安费的构成是：
1）人员费用，包括工资、福利、津贴、保险、服装费用等；F1（元/月）
2）保卫系统设备，包括：
（1）电费；F2（元/月）
（2）维修费；F3（元/月）
3）日常保卫器材费（如警棍、电池等）；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（6…1）计算出保安费：
P7＝∑4i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P7表示保安费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S表示所管物业的总
面积。
4）更新储备金：
P’7＝［（M保＋I保）÷Y］/（12×S）
其中P’7表示保安系统的更新储备金；M保表示保安系统购置费；I保表示保安系统
安装费；Y表示保安系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。
8电视系统费用（非有限电视公司提供）
电视系统费用的构成是：
1）电费：W×30×P电F1（元/月）
其中，W表示电视系统的功率；P电表示电费单价（元/度）。
2）维修费；F2（元/月）
3）节目租用费；F3（元/月）
由上述这3项费用，可按公式（2…1）计算出电视系统费用：
P8＝∑3i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P8表示电视系统费用；Fi表示上述所列F1至F3代表的费用；S表示所管物
业的总面积。
4）更新储备金；
P’8＝［（M视＋I视）÷Y］/（12×S）
其中，P’8表示电视系统的更新储备金；M视表示电视系统购置费；I视表示电视系
统安全费；Y表示电视系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。
9保险费
及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种
灾难造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因
此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视保险。
1）险种选择；
险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力
。业主如有异议，则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。
2）保险费分摊；
P9＝MX/S
其中，P9表示保险费用；M表示投保总金额；X表示保险费率；S表示保险受惠物业的总
面积。
10更新储备金
物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换（否则可能会酿成灾害）。一下子
向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担，所以物业管理公司有责任从物业投入使用开始就
逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分。从所有权关系上讲，
这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立帐，由业主委员会和物业管理公司共同管
理。当物业管理公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司使用这
笔款项，必须经过业主委员会的审批。
由前面已计算出的更新储备金，可计算总的更新储备金：
P１０＝P’2＋P’3＋P’4＋P’7＋P’8
11管理者酬金P11
前述10项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的。物业管理
公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率可根
据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般服务性行业的利润率在
8％～15％之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数，乘上这个利润率即得。
12税收P12
这是一个目前尚未解决的问题。前述P1～P１０项费用是物业管理的实际支出
费用，对物业管理公司无利润可言。水费、电费、收视费等仅仅是由物业管理公司代收、代
缴，对这部分往来收入，似乎不应该向物业管理公司征税，否则就出现了重复征税的问题。
但目前税务部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面增加了业主（或用户）的费用
负担，同时也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的立法中予以明确。物业管理
公司应尽早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾。
在对上述12项费用标准核算之后，就可得到物业管理费的总单价：
P总＝∑12i=1Pi （元/月·m2）（
2…2）
在作每户的管理费计费时，只需用每户面积乘以单价，即可得每户的管理费数额：
F总＝P总×S户 （元/月）（2…3）
三、物业管理费的收费标准
物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目
，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按
政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则
是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。
物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业
管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要
受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收
入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一
些原则：
第一，不违反国家和地方政府的有关规定。
第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户
承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这
又违背市场规则。
第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般
比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量
越大，赔本就越多。
第五，公平原则。对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大
厦内的不同用户收取的公用设施（如电梯、楼梯等）管理费应该有所区别，如在大厦底层，所
用电梯及楼梯的机会几乎没有，因此，大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。
按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述，物业管理公司测算出物业管理费的
数
额后，并不能把这一数额作为收费标准，而应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指
导价和协议定价等三种不同的形式定价。
（一）代办性服务收费实行政府定价
以北京、上海、广州1995年的标准为例。
（二）公共性服务收费实行政府指导价
1城市住宅及行政工商企业用房收费标准
以北京市为例，北京市房地产管理局1994年印发《北京市委托管理房屋收费标准》规定，委
托人和物业管理公司双方可依此作为指导性价格，在北京市签订委托合同时参照此标准商定
管理费用。
1）房屋经营管理费：
（1）物业管理公司的主要业务：组织接管房屋及设备；计算房屋租金；建立房屋管理帐册、
档案；办理房屋入住手续，订立房屋租赁合同；催收租金；办理更名、换房手续；组织房屋
安全检查，制定房屋修缮计划；负责组织甲乙类住宅的安全保卫和共用部分的卫生保洁；处
理违约；办�