〔6〕 Nigel Cameron， The Hongkong Land pany Ltd。？鄄A Brief History， Offset Printing Co。，1979，pp。56。
〔7〕 同〔6〕，pp。60。
〔8〕 吴文心著： 《香港会137年沧桑史》，载《香港掌故（第七集）》，广角镜出版社1984年版，第61页。
〔9〕 缸云著： 《透视太古洋行全面收购太古地产》，载香港《经济导报》1984年5月21日版，第19页。
〔10〕 吕凯君著： 《上市公司分析： 着着先机的长江实业》，载香港《每周经济评论》1982年12月12日，第10—11页。
〔11〕 黄惠德著： 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》，载香港《信报财经月刊》第2卷第10期，第59页。
〔12〕 梁道时著： 《地铁站上盖建费逾七十亿，恒隆毋须向股东集资》，载香港《经济一周》1981年7月13日，第8—9页。
〔13〕 郭峰著： 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》，载香港《南北极》杂志第124期，1980年9月16日，第9页。
〔14〕 梁凤仪著： 《李兆基博士传记》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第45—46页。
〔15〕 陈宪文、方中日著： 《李兆基处世之道在于顺势应时》，载香港《信报财经月刊》第5卷第2期，第23页。
〔16〕 卫忻灏著： 《信和集团三大发展目标》，载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号，第32页。
过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成
1 过渡时期的地产大升浪
1984年12月，中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后，终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。
自此，香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展，香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达逾10年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。
1。1 《联合声明》关于香港土地契约的安排
中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定，英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国，中国政府将恢复对香港行使主权，并根据“一国两制”的方针，在香港设立特别行政区，实行“港人治港”、高度自治，维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三，对香港的土地契约作出明确规定，这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》，其要点是：
（1） 香港特区成立前已批出、决定，或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特区的法律继续予以承认和保护。
（2） 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3％的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。
（3） 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地的承租人，其父系为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。
（4） 香港特别行政区成立以后满期而没有续期权利的土地契约，由香港特区自行制订法律和政策处理。
此外，《联合声明》附件三又规定，在过渡时期港英政府每年批出的土地，限于50公顷，不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得，在扣除开发土地的平均成本之后，与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。
《联合声明》以附件形式，明确规定了至2047年香港土地契约的安排，使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年，中英两国关于香港前途问题谈判的触发点，就是新界批地契约日渐减短，所有租约将同时于1997年到期，这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三，在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时，就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题，提出了明确的解决方案，使得绝大部分的土地契约，包括可续期和新批出的土地契约，其年期均可跨越1997年延续到2047年，并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日，即中英公布《联合声明》草签翌日，香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示：“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项，便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价，续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心，并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。
这次循环周期的上升阶段，基本上由3次升浪组成，第一次升浪自1985年至1989年，第二次升浪自1991年至1994年，第三次升浪自1995年至1997年，呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年，贯穿整个过渡时期，成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。
1。2 第一次升浪： 1985年至1989年（1）
香港地产业经过两年多的沉寂，终于在1984年第四季度开始复苏。踏入1985年，地产市道转趋活跃，楼价、租金开始回升，各地产发展商亦积极增加土地储备，扩大供应。从1985年到1989年中，地产市道持续畅旺，各类物业交易频繁，期间，虽遇上1987年10月全球性股灾，恒生指数暴跌及香港联合交易所停市4天，然而，楼市经短暂休整之后即企稳，随后更戏剧性地大幅攀升。到1989年第一季，香港许多地区的楼价普遍比1981年地产高峰期的历史最高水平高出30％。这次升浪的主要特点是：
（1） 卖地成绩理想，地价屡创新高。1983年，港府地政署长杜迪就曾指出，该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年，港府透过官地拍卖和招标的收益，仅得5。85亿元，其中官地拍卖仅1。14亿元；1984年，情况稍有改善，全年官地拍卖收入达10。67亿元，但所推出拍卖的20幅土地中，仍有3幅被迫收回。
踏入过渡时期，港府首次拍卖的土地，是金钟道域多利兵房地段，即占地11。5万方尺的金钟地王。该地段曾于1982年11月推出，当时地产市道沉寂，只有3个财团入标，其中，长实出价6亿元，新世界发展出价4亿元，港府以出价过低将其收回。1985年4月18日港府将金钟地王推出拍卖，底价为5亿元，这次拍卖被地产界视为市场的寒暑表。拍卖过程中，香港的各大地产财团，包括长实、新世界、新地、恒地、信和、太古等都参与竞投，结果被太古地产以7。03亿元的价格夺得，比底价高出4成。
这次卖地，参加者包括香港各大地产公司高层、各大银行要员以及世界各大通讯社驻港记者共700多人，其中包括亲临督战的黄廷芳、黄志祥父子，郭得胜、郭炳联父子，郑裕彤，李兆基，陈曾焘，陈廷骅，王德辉和葛达禧等，场面之壮观、竞投之激烈，以及出价之多、耗时之长，被拍卖官形容为“史无前例”。竞投过程中，叫价接近6亿时，拍卖官失觉将槌掉下桌子，引致全场愕然，成为一段小插曲，及至叫价到7亿港元时，全场鼓起热烈掌声，宣告持续数年的地产衰退终于结束。
1987年5月29日，港府再推出另一幅地王拍卖，即中区消防局旧址地段，占地2。26万方尺，底价为4。8亿元，结果，恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和，以及日本财团，以8。4亿元价格夺得，该幅土地的拍卖价比底价高出7成半，每方尺地价为37 200元，比1982年交易广场地皮的成交价高出13％，创下香港中区卖地的最高纪录。
（2） 物业交投畅旺，楼价、租金节节攀升。踏入1985年，香港物业交投已趋活跃，据田土注册处的登记，该年各类房地产买卖契约，达26。3万宗，比1984年的17。7万宗增加49％，其中，楼宇买卖契约的数目，创下历年最高纪录，达5。4万宗，比1984年的3。0万宗大幅增加82％。到1988年高峰期，各类房地产买卖契约更达35。6万宗，其中楼宇买卖契约6。7万宗，分别比1984年增加101和124％。而香港登记业主人数亦从1984年的46。8万人增加到1988年的65。9万人，增幅达41％。（见表5。1）这一时期，过去数年间积聚的购买力爆发，形成对房地产需求大于供给的局面，楼宇空置率迅速回落，刺激楼价、租金飙升，其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年，私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成，大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后，楼宇市道一度转淡，但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息，住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成，市区新楼平均每方尺升至1 500元，已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平，比1984年的每方尺630元大幅上升138％。
在写字楼方面，由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响，需求不断攀升，致使空置率从1983年高峰期的20％左右回落到1989年初的2。2％。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼，期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出，中区甲级写字楼空置率仍跌至0。5％。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例，1987年底每月每方尺租金约31至35元，到1988年底已升至55至62元，1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时，中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升，已位列全球第三高位，仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移，进而推动这些地区租金的上升。1989年初，湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。
工业楼宇方面，由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减，1986年工业楼宇供不应求现象已表面化，楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前，各区工业楼价均创下历史最高水平，其中红矗糠匠呤奂鄞�380元升至600元，升幅近六成；九龙湾从420元升至600元，升幅达43％；荃湾及葵涌从280元升至450元，升幅亦达六成，沙田从260元升至400元，上升54％。可惜，好景不长，到1988年，随着香港经济结构逐渐向服务行业转型，部分厂商将生产工序转移到内地，工业楼宇需求不振，市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇，改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念，准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途，兴建工业及办公室两用大厦。
（3） 地产炒风死灰复燃。1985年中以后，沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月，港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售，开盘前8天，已有大批买家，包括代