第八节 土地增值税法律制度
一、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的作用：一是增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度；二是抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为；三是规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。1993年12月13日国务院颁布、自1994年1月1 日起施行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），1995年1月财政部印发《土地增值税暂行条例实施细则》，1995年5月25日，财政部、．国家税务总局联合印发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，之后，财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法，这些构成了我国土地增值税法律制度。
二、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所说的单位，包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人，包括个体经营者及其他个人。外商投资企业、外国企业及外国驻华机构以及外国公民、华侨、港澳台同胞等，均属纳税人之列。区分土地增值税的纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而取得了收益，只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。①
三、土地增值税的征税范围
《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括：
1．转让国有土地使用权。这里所说的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。｜这里所说的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施。这里所说的附着物，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，可以通过以下几条标准来判定：
1．转让的土地使用权必须是国家所有。
2．土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权必须发生转让。
3．必须取得转让收入。
因此，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。
四、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
增值额
增值额，是指纳税人在转让房地产所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入），减去取得土地减去取得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额。如果纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。
增值额的计算公式为：
增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
根据《土地增值税暂行条例》的规定．纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：
1．隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2．提供扣除项目金额不实的；
3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格．又无正当理由的。
隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对于这种情形．应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。对于这种情形，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。对于这种情形，应由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
（二）转让房地产取得的收入
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（三）扣除项目
根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括：
1．取得土地使用权所支付的金额；
2．开发土地的成本、费用：
3．新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
4．与转让房地产有关的税金；
5．财政部规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费月。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
开发土地和新建房及配套设施（简称“房地产开发”）的成本，是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本（简称“房地产开发成本”），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用：
开发土地和新建房及配套设施的费用（简称“房地产开发费用”），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
此外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值额时予以扣除。
五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
（一）土地增值税的税率
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
2．增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
3．增值额超过扣除项7目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
上述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（二）土地增值税应纳税额的计算
根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地的应纳税额．具体的计算公式分别是：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的：
土地增值税税额=增值额×30％
2．增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的：
土地增值税税额=增值额×40％一扣除项目金额×5％
3．增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的：
土地增值税税额=增值额× 50％一扣除项目金额× 15％
4．增值额超过扣除项目金额200％的：
土地增值税税额=增值额×60％一扣除项目金额× 35％
以上公式中的5％、15％和35％，均为速算扣除系数。
【例6－9】某公司2004年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，支付给中介人卖房中介费10万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金10万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
方法一：
（1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金，支付给中介人的卖房中介费不允许扣除。
扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）
（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。
增值额=1600－1030=570（万元）·
（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。
570÷1030=55．3％，说明增值额超过了扣除项目金额的50％，但未超过100％。
（4）分别计算各级次土地增值税税额，即按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率。
①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，适用30％的税率。
这部分的增值额=51 5×30％=154．5（万元）
②增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，适用40％的税率。
这部分的增值额=（570－515）×40％=22（万元）
（5）计算应纳税额总额，即将各级次土地增值税税额相加之和。
公司应纳土地增值税总额=154．5＋22=176．5（万元）
方法二：
（1）、（2）、（3）计算步骤及方法同方法一中的（1）、（2）、（3）。
（4）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×40％一扣除项目金额×5％
代入本题相关数据计算：
公司应纳土地增值税税额=570×40％一1030×5％=176．5（万元）
【例6－10】某房地产公司2004年11月发生如下经济业务：
（1）签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18 000万元，该写字楼经税务机关审