《富爸爸穷爸爸_系列全集》

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富爸爸穷爸爸_系列全集- 第132节


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    我的游戏过程    
    迄今为止,我已经做了很多房地产方面的投资。在每一宗交易之前,我都会认真地做“功课”:对即将购买的房产进行细致而认真的调查,以保证我作出的决定是正确的(基于可靠信息的风险,而不是盲目的风险)。这就是我屡屡成功的原因。在我看来,很多人看到自己面临的选择不止一个,就会感到茫然不知所措,或者感到恐惧。我的很多投资看上去风险很大,但事实上,之前我都已经作了精确的判断,对那些不为人注意的趋势或者数值我也都一一考虑在内,因为这一过程中要评估不止一个变量。我已经为自己建立了一个数据库,内容是房地产所有可能的用途,主要分为商用和住宅用两类。然后,我就该地区的需求情况进行分析,从而作出决定。我用电脑的计算程序,来计算扣除成本之后获取收益的潜力如何,以及房地产的成本对不同的使用方式有什么影响。然后,我会参考其他相似的案例,看看其解决办法是什么,有没有改进的余地,从而为自己创造出更多的价值。换言之,我会衡量等式一边的销售方的情况,然后衡量等式另一边的成本的情况。我做“功课”的过程可以简单地归结为:我确定谁做,做什么,怎么样做,什么时候做,在哪里做以及为什么做。


第三部分金钱是善的根源(3)

    下面,我给大家举一个例子。房地产业曾经全面崩溃。在那次崩溃18个月以后,我在一条东西方向的高速公路旁边买了一块面积为70英亩的土地,这块地紧邻奥斯汀,连接着两条南北方向的主要高速公路。    
    当时,我出的价钱是每英亩3 200美元(在房地产业崩溃之前,有人出价每英亩7 000美元,但是他们没有卖)。我的朋友和熟人都觉得这个价钱太高了,风险太大,因为,他们都在那次房产业崩溃中变得一贫如洗,可以说已经变成惊弓之鸟了。连给我贷款的银行都表示不可思议,一再追问我,是否真的要以那个价钱购买那块地。但是我知道,高速公路不会消失,连接高速公路的枢纽地带依然有重要的枢纽作用。经济复苏之后,这块地的周围就会变得高楼林立。我还意识到,土地本身并不是资产,因为它不能带来收益。尽管如此,我还是想弄清楚,怎么才能把这块地买下来,同时观望形势的变化。当时,我的情绪处于两个极端:一想到这块地的升值潜力,我就会觉得兴奋不已;但是,一想到别人都觉得我这么做无异于疯狂,我又会觉得很沮丧。    
    那块地前面与高速公路紧临,后面则是河流。它正好处在南北交通要塞上,地理位置很重要。尽管其优势显而易见,我还是注意到了这里存在着饮用水的问题——饮用水不足。这正是影响这一带很多房产价值的主要问题之一。在这个例子中,注意到土地的发展潜力受饮用水问题的制约之后,我就开始集中精力思考以下几个问题:谁有可能解决这个问题?(或者说,谁将因为解决这个问题而从中获益?)这个人什么时候能解决这个问题?他怎么样解决这个问题?是自来水公司?是使用城市储备水资源?还是在这里挖一口井?(哪一种解决方案最具经济效益?)    
    在方圆5英里之内,没有公共的饮用水源,而掘井不但要挖得非常深,还不能保证水的质量和数量,因此,在正常的价格范围内,这块地不可能发展为居住区。但是,既然我已经意识到了这个问题,我就要去研究,这个问题究竟有没有解决办法?我发现,当时有一个大集团,打算在这一带开一个私人的高尔夫球场,并建一些高档住宅,就在我买的那块地的对面,离公路500英尺的地方。他们也同样被饮用水的问题所困扰。我听说,他们正在与市政府以及附近惟一的一个自来水公司交涉,试图解决饮用水的问题。    
    掌握这一信息之后,我马上意识到,只要这里的自来水管道一铺好,这块地的发展潜力就会大大提升。结果果然不出我所料。这个问题解决之后,那块地的价钱立即翻了两番还不止。就这样,通过认真研究水源问题能否解决、什么时候能解决、由谁来解决,原本“盲目的风险”就变成了“基于可靠信息的风险”。    
    几年之后,那块地又一次升值,因为很多高科技公司都搬到了这一带。房地产价格再次攀升。结果,那块地已经涨到每英亩14 000美元到25 000美元了。


第三部分金钱是善的根源(4)

    与此同时,我总结出评估和购买房地产的6条基本原则:    
    1。交易的动机(无论是卖主的动机还是我自己的动机)。我们还以那块70英亩的土地为例来说明——那块地到那时还不曾上市交易。当初之所以选中这块地,是因为我看中了它的地理位置和升值潜力。之后,我又对卖主进行了一番调查,并前去拜访了他们,从而弄清楚他们与那块地之间的关系,以及未来的某些变化将导致什么样的后果。调查表明,这块地的主人是姐妹三人,多年以前,她们继承了这块地。现在,健在的姐妹俩也都已经80岁左右了,她们没有精力再去照看这块地。对于她们这个年纪的人来说,现钱更重要。除此之外,影响这宗交易的还有其他因素。起初,姐妹两人拒绝了我的报价。我不为所动,继续与她们交涉。通过进一步的交谈,我发现,她们不愿意这块地被开发。明白了这一点之后,我也把自己买地的意图向她们摊了牌:我不会像别人那样无度地开发这块土地(换言之,在这块地上一幢接一幢地盖楼)。根据她们的反应,我知道这宗交易一定能做成,而且能让大家都从中获利。我觉得对任何一处房地产来说,这个因素都是最关键、最重要的。    
    2。房产的状况。所谓房产的状况,不仅仅指它是好还是坏,是未经开发、处于原始状态还是风景优美。我必须首先搞清楚,什么是关键因素,什么是次要因素,此外,还要考虑成本的不同,以及如何分区(也就是说,分为商业区、住宅区还是用作其他用途)。比如说,如果一个地方视野开阔,能够看到起伏的群山、或者一条小河、或者一个果园,这无疑都是房地产交易中一些十分有利的因素。对很多人来说,房产周围的风景很重要。    
    3。交易的条件,也就是卖方、银行和我都能接受的条件。考虑到前面提到的两个因素,交易条件可以协商,从而让每个人都感到满意。    
    4。房产的位置。我知道这一点已经无须多讲。但是,一旦把房产的位置与它的升值潜力联系在一起来考虑(如新开的马路、商机、人口的变化等),你就能从中发现很多当时并不显眼的机会。比如说,通过对某一地区的调查,我发现那里对土地的需求正在增长。    
    5。房产的价格。再没有比以“批发价格”购买一大片供“零售”的土地更让人高兴的事情了。不过,尽管有诸多因素需要考虑,关于价格还是有很多窍门在里面。    
    6。人际关系。这就是富爸爸所说的人际关系网。要多与他人交流,多倾听别人的意见。很多信息都是从闲聊中获取的(我听说戴尔电脑公司打算找一个地方盖新楼,这就意味着人们要重新租房子,重新安家,还需要购物的地方)。    
    最近,我在奥斯汀买了3处房产,以下就是我做的明细。我每年都能从中获得一定的利润,根据我的计划,这些房产在5年以后将会涨到310 000美元。更可喜的是,由于那个地区的两处房产的改造,我的一处房产将位于一个主要的十字路口。一项改造是当地的机场要扩建,扩建之后会增加一条跑道。扩建工程会影响一条主要高速公路的路线,使它经过我的那处房产。现在,已经有人向我报出了双倍的价钱,要求买我的房产。    
    我购买的第一处房产是一套供单户家庭居住的房子,购买价格是134 000美元,下面就是这套房子的明细:    
    投资于房地产所需要支付的现金    
    预付现金:28 350美元    
    由我们支付的房地产买卖手续费:1 200美元    
    由我们承担的修理费用/翻新费用: 6 200美元    
      35 750美元    
    每月现金状况分析    
    房租收入:960美元    
    —房屋空置造成的损失(5%):48美元    
      总收入:912美元    
    每月支出情况:    
      —各种税费(财产)和保险金额:117。91美元    
      —修理和维修费用:41。67美元    
      —管理费用(租金的10%):96美元    
      —月供(贷款5年,可续贷,利息5。25%):605。37美元    
     (其他所有费用均由房客来承担)    
      860。95美元    
      每月净现金流动额:51。05美元    
    投资回报率    
    每年现金流动状况(51。05美元×12):612。60美元    
    ÷    
    现金投资金额:35 750美元    
    投资回报率:1。7%    
    值得注意的是,这套房子的投资回报率不算高,但是,如果我把它卖掉,就会获得资本收益。    
    这个地区同类的房子的售价是175 000美元。    
    我买的第二处房产也是一套供单户家庭居住的房子,花了我128 000美元,以下就是我所做的明细:    
    投资于房地产所需要支付的现金    
    预付现金:24 500美元    
    由我们支付的房地产买卖手续费:6 000美元    
    由我们承担的修理费用/翻新费用:0美元    
      30 500美元    
    每月现金状况分析    
    房租收入:1 123。20美元    
      —房屋空置造成的损失(5%):56。16美元     
      总收入:1 067。04美元    
         
    每月支出情况:    
    —各种税费(财产)和保险金额:179。58美元    
    —修理和维修费用:41。66美元    
    —管理费用(租金的10%):112。32美元    
    —月供(贷款5年,可续贷,利息5。25%):635。58美元    
      (其他所有费用均由房客来承担)    
      969。14美元    
      每月净现金流动额:97。90美元    
    投资回报率    
    每年现金流动状况(97。90美元×12):1 174。80美元    
    ÷    
    现金投资金额:30 500美元    
    投资回报率:3。8%    
    现在,这个地区同类房子的售价是145 000美元。    
    此外,我还购买了一个飞机库以及附属的行政办公区,这是我的另外一个收入来源。这个飞机库可以出租,公司里飞机的主人可以把他们那些昂贵的飞机安全地停放在里面。为此,他们每个人每个月要支付600到1 000美元,租金的多少取决于他们飞机的大小。每幢楼里平均有10架飞机,这样,每个月的收入就是大约8 000美元(也就是说,每年96 000美元),而我购买这处房产的价格是250 000美元。


第三部分金钱是善的根源(5)

    我把办公楼租给了一个专业的工程公司(恰好我开的第一个公司就是做这个的),这样,每个月又能获得4 000美元的收入(每年48 000美元),购买这幢楼的价格是125 000美元。(顺便提
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