贷款机构还大力推出各种风险更高的贷款产品。如无本金贷款产品是以30年Amortization Schedule分摊月供金额，但在第一年可提供1％到3％的超低利息，而且只付利息，不用还本金，然后从第二年开始按照利率市场进行利息浮动，一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7。5％。选择性可调整利率贷款则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供，差额部分自动计入贷款本金部分，这叫做“Negative Amortization”。
因此，贷款人在每月还款之后，会欠银行更多的钱。这类贷款的利率在一定期限之后，也将随行就市。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房屋。
大家都是抱着这样的想法，只要房价一直上涨，万一自己偿还债务的能力出了问题，可以立刻将房子卖掉归还贷款，还能赚上一笔，或者再次贷款（Re…finance）取出增值部分的钱来应急和消费，即便利率上涨较快的情况下，还有每年还款增加不得超过7。5％的最后防线，因此是风险小，潜在回报高的投资，何乐而不为呢？
据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40％以上的贷款属于“ALT…A”和次级贷款产品，总额超过4000亿美元，2005年比例甚至更高。
从2003年算起，“ALT…A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。
目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15％，正在快速扑向20％的历史最新记录，220万次级人士将被银行扫地出门。而“ALT…A”的拖欠率在3。7％左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。
主流经济学家忽略了“ALT…A”的危险是因为到现在为止，其拖欠率比起已经冒烟的次级贷款市场来还不太明显，但是其潜在的危险甚至比次级市场还要大。
原因是，“ALT…A”的贷款协议中普遍“埋放”了两颗重磅定时炸弹，一旦按揭贷款利率市场持续走高，而房价持续下滑，将自动引发这个市场的内爆。
在前面提到的Interest Only贷款中，当利率随行就市后，月供增加额不超过7。5％，这道最后防线让许多人有一种“虚幻”的安全感。但是这里面有两个例外，也是两个重磅炸弹，第一颗炸弹名叫“定时重新设置”（5 year/10 year Recast）。每到5年或10年，“ALT…A”贷款人的偿还金额将自动重新设置，贷款机构将按照新的贷款总额重算月供金额，贷款人将发现他们的月供金额大幅度增加了，这叫做“月供惊魂”（Payment Shock）。
由于Negative Amortization的作用，很多人的贷款总债务在不断上升，他们唯一的希望是房地产价格不断上扬才能卖掉房子解套，否则将会失去房产或吐血甩卖。
第二颗炸弹就是“最高贷款限额”，人们固然可以暂时不去考虑几年以后的定时重设，但是 “Negative Amortization” 中有一个限制，就是累积起来的欠债不得超过原始贷款总额的110％到125％，一旦触及这个限额，又是自动触发贷款重设。这是一个足以要人命的定时炸弹。
由于贪图低利率的诱惑和第一年还款压力较小的便宜，多数人选择了尽可能低的月供额。比如每月正常应付1000美元利息，你可以选择只付500美元，另外500美元的利息差额被自动计入贷款本金中，这种累积的速度会使贷款人在触到5年重设贷款炸弹之前，就会被“最高贷款限额”炸得尸骨无存。
既然这些贷款如此凶险，美联储就不出面管管？
格老确实是出面了，而且是两次。
第一次是2004年，格老觉得提供贷款的机构和买房的老百姓胆子太小，因为他们还不是特别喜欢高风险的可调整利率贷款产品（Option ARMs）。 格老抱怨道：“如果贷款机构能提供比传统固定利率贷款产品更为灵活的选择，那美国民众将会收益非浅。对于那些能够并且愿意承受利率变动风险的消费者来说，传统的30年和15年固定利率贷款可能太昂贵了。”
于是投机者和普通买房者们果然胆子逐渐大了起来，情况也果然越来越离谱，房价也果然越来越疯狂。于是，17个月后，格老又出现在参议院听证会上，
这一次，他却皱着眉说：“美国消费者使用这些新的贷款方式（指Option ARM等）来负担他们原本无法承受的房贷负担，这是个糟糕的主意。”
人们可能永远无法真正理解格老的想法。
是啊，格老的话说得四面水滑，他是说如果美国老百姓有能力承受利率风险并能够驾驭这种风险，不妨使用高风险贷款。言下之意是如果没这本事，就别瞎凑热闹。
也许格老当真不知道美国老百姓的金融财商。
当前美国次级贷款CD；次级房贷和ALT…A贷款这两类资产毒垃圾的总额为2万亿美元。 这些资产毒垃圾必须从美国银行系统的资产账目表上剥离掉； 否则后患无穷。
怎样剥离呢？ 就是通过我们前面说的资产证券化。本来以次级房贷为抵押品的MBS债券易生成但难脱手； 因为美国大型投资机构如退休基金； 保险基金； 政府基金的投资必须符合一定的投资条件； 即被投资品必须达到穆迪或标普的AAA评级。 次级房贷MBS显然连最低投资等级BBB也不够； 这样一来； 许多大型投资机构就无法购买。
正是因为其高风险； 所以其回报也比较高； 华尔街的投资银行一眼就看中了资产毒垃圾的潜在高投资回报。于是投资银行开始介入这一高危的资产领域。
投资银行家们首先将“毒垃圾”级别的MBS债券按照可能出现拖欠的几率切割成不同的几块（Tranche）； 这就是所谓的CDO（Collateralized Debt Obligations）债务抵押凭证。
其中风险最低的叫“高级品CDO”（Senior tranche； 大约占80％）； 投行们用精美礼品盒包装好； 上扎金丝带。
风险中等的叫 “中级品CDO” （ Mezzanine； 大约占10％ ）； 也被放到礼品盒里； 然后扎上银丝带。
风险最高的叫“普通品CDO”（ Equity； 大约占10％）； 被放到有铜丝带的礼品盒里。
经过华尔街投资银行这样一番打扮； 原先丑陋不堪的资产毒垃圾立刻变得熠熠生辉光彩照人。当投资银行家手捧精美的礼品盒再次敲开资产评级公司大门时； 连穆迪标普们都看傻了眼。
巧舌如簧的投资银行大谈“高级品”如何可靠与保险； 他们拿出最近几年的数据来证明“高级品”出现违约现象的比例是如何之低； 然后亮出世界一流数学家设计的数学模型来证明未来出现违约的几率也极低； 即便是万一出现违约； 也是先赔光“普通品”和“中级品”； 有这两道防线拱卫； “高级品”简直是固若金汤。
最后他们再大谈房地产发展形式如何喜人； 按揭贷款人随时可以做“再贷款”（Refinance）来拿出大量现金； 或是非常容易地卖掉房产然后套得大笔利润； 生活中活生生的例子信手拈来。
穆迪标普们仔细看看过去的数字； 没有什么破绽； 再反复推敲代表未来趋势的数学模型； 似乎也挑不出什么毛病； 房地产如何红火大家都知道； 当然； 穆迪们凭着干这行几十年的直觉和经历过多少次经济衰退的经验； 他们明白这些花样文章背后的陷阱； 但也深知其中的利益关系。
如果从表面上看礼品盒“无懈可击”； 穆迪标普们也乐得做顺水人情； 毕竟大家都在金融江湖上混； 穆迪标普们也要靠着投资银行的生意才有饭吃； 而且穆迪标普们彼此也有竞争； 你不做别人也会做； 得罪人不说还丢了生意。 于是穆迪标普们大笔一挥； “高级品CDO”获得了AAA的最高评级。
投资银行们欢天喜地地走了。形象地说； 这个过程类似不法商贩将麦当劳倾倒的废油收集起来； 再经过简单的过滤和分离； “变废为宝”； 重新包装一下又卖给餐馆老板炒菜或煎炸油条。
作为毒垃圾承销商的投资银行们拿到CDO评级之后； 又马不停蹄地来找律师事务所建立一个 “专用法律实体”（SPV； Special Purpose Legal Vehicle）； 这类“实体”照规矩是注册在开曼群岛（Cayman Island）以躲避政府监管和避税。
然后； 由这类“实体”将资产毒垃圾买下来并发行CDO； 这样一来投资银行可以从法律上规避“实体”的风险。
这些聪明的投资银行有哪些呢？ 它们是： 雷曼兄弟公司； 贝尔斯登； 美林； 花旗； Wachovia； 德意志银行； 美国银行（BOA）等大牌投行。
当然； 投资银行们决不想长期持有这些毒垃圾； 他们的打法是迅速出手套现。
推销 “高级品CDO”
因为有了AAA的最高评级； 再加上投资银行家的推销天赋； 自然是小菜一碟。 购买者全都是大型投资基金和外国投资机构； 其中就包括很多退休基金； 保险基金； 教育基金和政府托管的各种基金。
但是“中级品CDO”和“普通品CDO”就没有这么容易出手了。 投行们虽然费尽心机； 穆迪标普们也不肯为这两种“浓缩型毒垃圾”背书； 毕竟还有个“职业操守”的底线。
如何剥离烫手的“浓缩型毒垃圾”呢？ 投行们煞费苦心想出了一个高招； 成立对冲基金！
“资产毒垃圾”生产链投资银行们拿出一部分“体己”银子敲锣打鼓地成立了独立的对冲基金； 然后将“浓缩型毒垃圾”从资产负债表上“剥离”给独立的对冲基金； 对冲基金则以“高价”从“本是同根生”的投行那里购进“浓缩型毒垃圾”CDO资产；
这个“高价”被记录在对冲基金的资产上作为“进入价格”（Enter Price）。 于是投资银行从法律上完成了与“浓缩型毒垃圾”划清界限的工作。
幸运的是2002年以来美联储营造的超低利率的金融生态环境滋生了信贷迅猛扩张的浪潮； 在这样的大好形势下； 房地产价格5年就翻了一翻。 次级贷款人可以轻松得到资金来保持月供的支付。
结果次级贷款拖欠的比率远低于原来的估计。高风险对应着高回报； 既然高风险没有如期出现； 高回报立刻为人瞩目。
由于CDO市场相对于其它证券市场交易量要冷清得多； “毒垃圾”很少在市场上换手； 因此没有任何可靠的价格信息可供参照。 在这种情况下； 监管部门允许对冲基金按照内部的数学模型计算结果作为资产评估标准。
对于对冲基金来讲； 这可是个天大的好消息； 经过各家自己“计算”； 20％的回报率不好意思说出口； 30％难以向别的基金夸口； 50％难登排行榜； 100％也不见得能有爆光率。
一时间； 拥有“浓缩型资产毒垃圾”CDO的对冲基金红透了华尔街。
投行们也是喜出望外； 没想到啊没想到； 持有大量“浓缩型毒垃圾”的对冲基金成了抢手货。
由于抢眼的回报率； 越来越多的投资者要求入伙对冲基金； 随着大量资金涌入； 对冲基金竟然成了投行们的生财机器。
对冲基金的基本特点就是高风险和高杠杆运做。
既然手中的“浓缩型毒垃圾”CDO资产眼看着膨胀起来； 如果不好好利用一下高倍杠杆也对不起对冲基金的名头。 于是； 对冲基金经理来找商业银行要求抵押贷款； 抵押品嘛就是市场正当红的“浓缩型毒垃圾”CDO。
银行们对CDO的大名也是如雷贯耳； 于是欣然接受CDO作为抵押品； 然后发放贷款继续创造银行货币。 注意； 这已经是银行系�
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