作为聪明的投资者,如果你直接表达出自己的“转让”意愿可能引起不必要的麻烦;更巧妙的解决办法是,你可以这样对房东说:
“如果您出现意外,这句话就可以保障本协议由您的继承人承担履行义务。 ”
这种解释是合情合理的,房东一般都不会提出异议。小小一句话,就可以帮你开启财富之门。
如果事后房东反悔,而不与新买家签订正式购买合同的话,你直接起诉,要求相应的违约金及赔偿金就好了。
还记得第二章提到过的“对买家的 8 大好处”第 8 条吧?
之所以买家可以在方便的时候转让“期权” ,就是因为在这一条上,你给自己留了“后门” 。
(2)协议展期
支付追加期权费______元后,期权卖主在此赋予期权买主将上述期权展期________的权利。
谁也不能保证你可以在期权期内一定能行权(或是转让给第三方) ,所以在期权合同中给自己留个“续期”的条款,就至关重要。
(3)用租金支付购买款项
《租赁合同》所规定的乙方每月应交租金(包括押金)的___%也做为定金,可用于抵扣购房款项。
这是期权合同的“中央芯片” ,因为它规定了你每月所交款中,有多少可以作为房价的“预扣”部分。
同时,由于你未来通过转让期权时, “预扣”部分可以从买家的出价中“赚回来” ,所以,也可以理解为“你的未来转让收益” 。
一般操作中,如果房东急于转手房产,你可以与他商量“房租全部用于抵扣房价” ;但是这种情况时,房东往往不愿意跟你签订太长的“以租代售”的期限(一般不会超过 1 年) 。
所以,你为了换取较长的“期权”期限,可以在“抵扣比例”上做一些让步;将租金的 50%~30%作为未来的房款抵扣,是相对比较合适的。但关键还在于你的谈判策略。
一般情况下,30%用于抵扣,配合 3 年的期权——是一个大家都可以接受的折衷方案。
(4)期权执行
1、如果乙方依照本协议选择购买该房产,乙方应该在协议到期日时或之前以书面通知甲方,发出书面通知 30 天内,甲方有义务与乙方应签定正式买卖合同。
2、如果乙方没有在指定的时间内购买所述房产,则乙方支付的购房定金将由甲方保留,甲方有权将所述房产转售给第三方。
期权的执行就比较简单了,只要自己(或是新的买家)与房东签订一份“房屋买卖合同”即可。
再强调一下“以租代售双重合同”的主要条款,尤其是“期权合同”的要素。
附录里提供了“租赁合同”以及“期权协议”的样本。为谨慎起见,建议在实际交易之前, 最好请律师再帮你拟定一份具体的合同, 几百元的投资绝对超值。
其中,应注意的细节有:
①租赁合同: z 交租的时间;z 入住前费用结算; z 入住后可以装修; z 转租权利。
②期权协议: z 可自由转让; z 展期安排; z 租金支付房款。
与房东签订合同后,你就可以享受“零首付”的幸福生活了。但这一切都建立在你前期的精心准备之上,否则谈判过程中,以及几年的租买期内,都会麻烦不断。
所以,具备相关的法律知识,是让你立于不败之地的必然选择。你最好向专业的律师(尤其是房地产方面的)请教,千万别为了省点钱、省点时间,事后追悔莫及。
五、 “以租代售”交易的谈判致胜点
我们对“以租代售”的合同条款有了基本的认识之后,就要注意一些细节。
“以租代售”交易有一些重要的“谈判关键点” ,它将决定未来的费用支付、房产价值等核心条款。
你必须事先确立一些基本的谈判“底限” ,以之作为签订合同的依据。所谓“知已知彼,百战不殆” 。这一部分,就将告诉你:如何知已!
合同期限
“以租代售”的期限一般在 3~5 年;这个期限主要是根据买家筹集首付款的时间而定的。
一处二手房产,买家如果不够现金,就必须申请“二手房按揭贷款” ;但是这类贷款首付要求比新房高,房产年限越长,贷款额度越小。所以,必须控制一个合适的年限,既可以帮助买家储蓄首付款,又便于审请银行贷款。
根据规定,银行至多可以为买家提供 7 成贷款;实际上加上手续费等开销,往往在 6 成左右。这样就需要买家筹集至少 4成的首付款。
这 4 成的首付款扣除签订合同后 3~5 年的月付定金(即期权费) ,还需要买家筹集不小的比例,可能在 2 成房价左右。
正常情况下,如果房价大约为买家 10 年的净收入,这个比例基本是可以接受的。所以 3~5 年的净收入支付 2 成的房价,是基本没有问题的。
如果买家超过这个期限还没有筹集 2 成首付,那很可能说明买家不具备买房的条件。再拖延期限,错过了房贷申请可能性,就更没有意义了。
当然,还有一种可备选的方案:就是由买家采取“转按揭”方式“继承”投资者的贷款,然后由买家直接负责还款。但是这种方案存在一些潜在的问题,比如:
z 很多银行可以“同行转按揭” ,而不允许跨行转;
z 转按揭的手续费等开支往往较高。
这些都需要买家慎重处理。
此外,如果年限过长,那么投资者很可能承受较大的房产升值损失。房产周期一般为 5 年左右,3~5 年常常可以跨跃一个房价波动周期的波峰与波谷。超过 5 年,房价的波动将比较显著,实际房价将距离协商房价有一个较大的差异。
所以,如果超过 5 年而投资者还延续协商的房价,对于自己的收益也是非常不利的。
还有,由于协商房价是没有计息的,所以超过 5 年的合同,会对投资者的售房收益造成较大影响——现在中国每年平均通膨率在 5%左右,5 年后的通膨将达到 25%,就是说,现在的 20 万元的房产,按 25%的通膨率计算,应该于 5 年后变为: 20×(1+25%)=25(万元)
虽然实际情况中,房价不能如此简单计算;但合同不超过 5 年是一个底线。
实际操作中, 建议以 3 年至 3 年半为宜。 到期的具体时间可以选在三节前 (即五一、十一、春节) ;因为这些节庆前后,是买房的高峰;如果买家放弃购买,可以很容易地找到新的买家。
如何确定未来交易时房价涨多少才是“真”
小蔡与房东杨伯协商“零首付”交易时,关于未来 3 年后的房价问题,僵持不下。杨伯认为,现在房产值 30万,由于房产近期涨声一片,根据这种趋势,3 年后,至少会涨 30%。即未来房价应该为 40 万。
但是小蔡认为现在国家不断加息,就是为了抑制房产上涨。未来不可能像现在一起快速升值,所以,3 年后最多涨 10%,即未来房价应该为 33 万。
双方为此争议不休,都希望说服对方,却久无结果。
如何确定 3~5 年之后的交易房价,是“超级零首付”知识体系的难点之一。在大量实践中,我们逐渐摸索出了以下两种方法,以上面案例的数据为参考,我们一起来分析各种方法的利弊:
(1)升值比例法
最常用的方法, 就是双方协商一个房价的升值比例, 然后以现在房价为基础,算出未来的交易房价。
比如,上例中双方使用的就是这种方法,只是关键在于双方都不认可对方的“升值比例” 。
杨伯认为是 30%,而小蔡认为仅是 10%。其间差距较大。
如果双方成交意愿较强,有可能最后以“折衷为 20%”成交。否则,此次交易会陷入僵局。
这种方法是所有办法中,最简单、易行、手尾少的一种。无论未来房市如何变化,交易过程都不会受到干扰——可谓“一劳永逸” 。
买方由于提前锁定了未来房价,所以不必再为房产涨价而担忧。但常见的担忧, 却往往容易出现在卖家的心里——人们总是容易变得 “贪婪” 的, 尤其在 “房市高涨的牛市”里,他们总认为未来可以“涨”更多,甚至“越高越好” 。
所以,房东往往会对“提前锁定”心生疑虑。
那么,如果双方僵持不下时,灵活变通的你,就可以使用其他的方法了。
(2)未来评估法
既然现在双方都无法说服对方来使用自己的升值比例, 那么, 双方可以约定:签订协议时,指定某专业而公正的第三方评估机构;等到 3 年后正式交易时,再请该机构出面评估房产价值。评估费由某方出,或是平摊。
每个地方都有房产评估机构——因为银行是以这些机构评估的结果为依据确定贷款额度的。
所以,双方可以共同指定一家公正、有信誉的评估机出面,请这家机构评估正式购买时的房产价值。
这种方法,可以解决“升值比例法”的障碍,尤其是对于房东的“涨价预期”心理,起到一定的安慰作用。
但是,在中国就存在另一种隐患:如果双方中某一方有“关系” ,可能影响到评估机构的最终结果,那么另一方就一定会吃亏了——虽然这可能仅是一种“担忧” ,但毕竟会对买卖双方形成心理阴影。
所以,一种变通的方法,就是由双方各自找一家评估机构出面,然后取两家机构的平均值。
? 一则,有一定规模的评估机构,其评估流程及结果是有具体而详细的依据的,所以,评估值本身并不会偏差太远;
? 二则,取两家机构的结果平均值,也可以避免某一方的“误差” 。
? 第三,给予买卖双方同样的机会,也可以使他们不致产生“不公平”心理。
所幸, 评估费用并不高, 所以增加一些评估环节, 对双方影响并不大。 但 “未来评估法”相比“升值比例法”而言,增加了一些环节,对于双方而言,的确是“手尾多”的表现。
在本例中,既然双方对于未来的房介争议较大,此时就可以改而使用“未来评估法” 。
如果你是小蔡,你愿意使用“一家评估” ,还是“两家评估”呢?
以上介绍了“升值比例法”和“未来评估法” ,二者各有利弊。
如果房产处于比较稳定的时期,最近几年内都没有过明显的涨跌。那么“升值比例法”就相对简单、易行,双方也容易接受。
但是, 如果处于涨幅变动很快的时期, 这种方法就给双方同时带来不安全感,所以, “未来评估法”就更合适一些。
此外,如果是在城市的成熟区块的老楼房,其升值空间往往不明显,当然跌值也可能性不大。所以,采取“升值比例法” ,就对卖方比较有利。
相反,如果是在新城区的新兴发展区域,其升值空间往往比较大,所以, “未来评估法”就更合理一些。
总而言之,具体的方法,需要你在判断当前形势及自己需要的基础上,与房东协商,以求得“双赢”之策。
名义租金多少为宜
“名义租金”是一个非常重要的谈判数据,对于双方利益的影响是