一、 借案例速览“超级零首付”
科研者的任务，是把简单的问题变复杂；教育者的任务，是把复杂的问题变简单。
作为“零首付”的先行者与教育者，我们把复杂的机理浓缩为简明的步骤，以便普通人也可以“即插即用” 。
请仔细阅读以下案例，这将是你未来行动的样本。
一个精彩的超级零首付案例
“超级零首付”帮工作仅1年的小李拥有了自己的家2006 年春，刚参加工作一年的小李，看着别的同事都纷纷买房入住，自己也心生焦虑；为给在外地工作的女友来城里团聚时一个惊喜，他下定决心，要想办法在 2 个月内拥有自己的房子；一不想靠父母、二不想借重债的他，找到了我们。
我们根据小李的情况（月收入 5000 元，扣除各项开销，最多可负担 2000元月供，但个人积蓄不超过 1 万元） ，设计了“以租代售”的交易思路。
（1）针对出租屋的房东最头痛的问题，我们为小李策划了一份报告《如何无需任何投资、不冒任何风险地让您的租金收入立即增加 50％》；
（2）然后在小李比较中意的某社区里刊登广告： “免费获取报告《如何无需任何投资、不冒任何风险地让您的租金收入立即增加 50％》请立即拨打电话：******” 。
（3）很快就有一些房东打电话过来索取该报告。小李询问具体的房产情况，加入房东信息库。并邮寄免费报告。其中几个房东对于“以租代售”有一定兴趣，于是他主动上门，把我们为房东设计的方案送给房东来协商。
（4）仅一个月内，他就获得了 20 条房产线索。其中 5 位房东有成交意向。他比较分析那 5 套房产之后，选中了一处 2 房 1 厅、建筑面积在 62 平方米的房改房，市价 30 万。房东为赵先生。
（5）小李与赵先生签定合同，规定小李在此房产里入住 3 年，每个月支付1800 元（同类房产市场平均租金 1200 元）的名义租金，其中 800 元为“购房期权费” ，相当于预付定金，可以用来抵扣 3 年后买房时的价款。另 1000元作为租金；双方同时约定 3 年后买房时，房价为 33 万。税费各付 50％。3 年里，如果小李放弃买房，则赵先生不退任何期权费及房租。3 年里赵先生也不能转售该房给其他人，否则将赔偿小李 2 倍的期权费。
这样小李相当于每个月支出 800 元就锁定价值 30 万的房产，3 年时间里，都不用再担心房价上涨、租金上涨之类的问题了。而且月供在能力范围以内，对个人负担并不重——更关键的是，他以“零首付”的方式在 30 天内拥有了自己的家。 看出这种交易的巧妙之处了吗？我们为小李设计的交易有什么“隐藏”的神奇吗？为什么要这样安排呢？
其实，这是一次成功的双赢交易， “超级零首付”使用的核心方案，就是“以租代售” ：一种在西方社会经历 30 余年考验的交易方案。
因为这种结合“租” 、 “售”特点的处理方法，实际上是非常巧妙的融资手段。
它似租非租，似售非售，继承了二者的优点，剔除了二者的缺陷；成交便利，涉及资金少，协议条款精减。更重要的是，这种方案设计中，房东无风险，有实利；买家低压力，有保障。一举双赢。
“超级零首付”数据分析 原房租1200 预付定金800 名义房租1800 图 2…1 “以租代售”租金变化情况
新增房租600实际房租1000 市场房租
我们通过上图 2…1 来观察一下“以租代售”操作中， “租金”的组成变化情况。
看到这点租金的变化了吗？
就是这一点变化，导致赵先生的租金每月租金立即增加 50％，三年后总收益增加约 50％。
请看表 2…1，从房东角度来看“收益计算” ：
表 2…1 “超级零首付”模式房东收益计算表
该投资为普通出租的收益的倍数
购买时 1。44
不买时 1。50
以租代售计算表
房屋市场价值 ￥300；000。00
房屋交易价款 ￥330；000。00
定金 0。00％
定金实际金额 ￥0。00
租售年限 3
租房押金 ￥4；000。00
实际首付合计 ￥4；000。00
市场平均租金 ￥1；200。00
每月实际租金 ￥1；000。00
每月预付金 ￥800。00
每月买家支付总额 ￥1；800。00
到期后租金总收益 ￥36；000。00
到期后预付金合计（不包括押金） ￥28；800。00
到期后收益合计 ￥64；800。00
加上首付后收益合计 ￥64；800。00
扣除预付金后房款（扣除租房押金与定金） ￥297；200。00
收益比较表
①买家最后购买，房东收益合计 ￥62；000。00
房东实际总现金收入 ￥362；000。00
收益率（假设若干年内房价未变） 20。67％
②买家最后不买，房东收益合计 ￥64；800。00
房东实际总现金收入 ￥64；800。00
收益率（假设若干年内房价未变） 21。60％
③普通出租收益合计 ￥43；200。00
收益率 14。40％
由上表可知，房东的收益率最终增加到 20。67％~21。60％，远超过最初普通出租方式下的 14。40％。
上表的数据我们将在后面详细分析介绍。
房东的收益，也可以直观的表现为下图 2…2。
“以租代售”收益综合计算表③普通出租收益合计
①买家购买，投资人收益合计
②买家不买，投资人收益合计
￥0
￥10；000
￥20；000
￥30；000
￥40；000
￥50；000
￥60；000
￥70；000第二章 超级零首付快速入门
图 2…2 “超级零首付”与普通出租情况相比的房东收益分析图
对买家小李来说，这是一宗非常划算的交易。请看下表，里面有非常详细的分析与介绍。
表 2…2 “超级零首付”租买者支付项目分析表
租金节省
3年共节省 7200元
以租代售计算表（给租买者）
房屋交易价款 ￥330；000。00
定金 0。00％
定金实际金额 ￥0。00
租售年限 3
租房押金 ￥4；000。00
实际首付合计 ￥4；000。00
市场平均租金 ￥1；200。00
每月实际租金 ￥1；000。00
每月预付金 ￥800。00
每月买家支付总额 ￥1；800。00
到期后租金合计 ￥36；000。00
到期后预付金合计（不包括押金） ￥28；800。00
扣除预付金后需补交房款（扣除租房押金与定金） ￥297；200。00
由上表可见，小李 3 年后购房时，仅需支付 297；200 元，而其间节省了 7200元。 3 年后的房价由于已经被提前锁定， 所以他不必担心可能的市场房价的波动。
当然，市场租金的波动也与他无关了。
因此，他的间接收益（克服价格波动影响）也是很可观的。
以上，就是一套“超级零首付”的完整案例。整个过程由多个环环相扣的细节构成，体系完整而简明，对买卖双方的付出与所得都做了巧妙的安排与分配。
下面，我们将具体介绍“以租代售”为什么是当前最好的“零首付”选择。
二、 “以租代售”对买家的8大好处
在房地产投资启蒙最早的国家——美国——有一句经典的名言：
关于美国最富有的人有一个恒久不变的真理：他们要么靠房地产赚钱，要么用房地产来存钱。 ——黛安·肯尼迪（注册会计师，战略家）
而那些房地产投资巨匠们，如 Russ Whitney、Peter Conti、Ron LeGrand、phil
Speer等人，不约而同的选择了“以租代售”来增值他们的财富。
那么，根据前面案例所介绍的“以租代售”方法，究竟有什么特殊的好处，可以满足双方的各自需求，从而达成交易呢？
首先，让我们从买家角度来看。
“以租代售”对那些首付款不够、却又想拥有“自有住房”的买家，具有很强的诱惑力。这种灵活的融资方式，可以解决买家很多现存的困难，同时避免了很多麻烦：
（1）无需申请银行贷款，无需高额首付
“首付”是很多买房人的痛，很多人坚持若干年的“省吃简用” ，就是为了积蓄首付款，以便可以入住自己的家。尤其是很多刚入职 3~4年的普通白领，他们可能有稳定的收入，可以支付月供，却由于首付款不够，也无法圆自己的“家园梦” ，甚至影响到了结婚生子。
此刻看书的你，很可能就是其中的一员。
那么，在房地产行业，金融机构为买家贷款融资时，为什么一定要求 20％左右的首付款呢？
其实道理很简单：首付款是一个人财产状况的基本保证。
如果一个人现在都付不起“2 成首付” ，你相信他未来能还得起那么高的房贷吗？首付最起码证明一个人具有“储蓄”的习惯，具有基本的财务能力——即所谓的“信用评级” 。
就好比说， 你相信一个从来没有上过手术台的医生能安全地给你作手术吗？
你相信一个从来没有储蓄习惯的人，信用评级低的人，会按时还贷款吗？
对以金融机构为代表的投资人来说， “投资”的第一出发点，应该是“安全”而不是“收益” ；否则“投资”就变成了“赌博” 。哪个经验老道的投资人，敢“赌”一个付不起“首付”的人将来可以如约还贷款呢？
因此， “零首付”首先就违背了这个“安全”的基本信条——如果“零首付、并过户产权”的话。
2006 年美国房地产市场雪崩， 进而引起 2007 年8月的美国次级房贷危机 3；
其影响震慑全球，被人称之为 9·11 后全球最大股灾来临的导火索。
而这次次级房贷危机，就源于一些金融机构将过多的钱，贷给了信用等级较差或偿还能力较弱的房主——他们违约率提高几个百分点， 整个国家的金融市场就地震了。
所以， “首付”是一个重要的“信用门槛” ，这是金融世界的共识与大量教训的总结。
如果你想通过贷款来买房，就必须支付“首期款” ；这是绝对没有变通空间的事。
因此， “零首付”的方式，基本上不适合与金融机构合作。 “超级零首付”借助“以租代售”的模式，很简单的绕开了这重障碍。
当然，也帮你避免了为申请贷款所不得不履行的系列繁琐手续与等待。
这种“以租代售”的方式，虽然暂时挂以“租”的外壳，其实质却是“买”为导向。一方面，买家可以及时入住；另一方面，却是真正拥有了“家”的归属感。
次级抵押贷款贷给那些信用等级较差或偿还能力较弱的房主，贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少2％~3％） 。次级房贷危机的原因主要有三：第一，正如金融扩张的一般规律一样，
次级房贷如此快速盲目地扩张已经为日后埋下了危机的种子；第二，从2006年开始，美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌；第三，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力�