《超级零首付》

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超级零首付- 第7节


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  次级房贷如此快速盲目地扩张已经为日后埋下了危机的种子;第二,从2006年开始,美国房地产市场明显降温,房屋价格持续下跌;第三,美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大,违约现象大量出现。  
   这种零首付方式相比于普通房贷首付 20%来讲,大大降低了“买”的门槛,可以吸引大把“无首付、有月供”的年轻家庭。 
  (2)月供不高,资金使用效率更高 
  随着中国进入新一轮加息周期,房贷利率不断上涨。根据 2007 年 8 月 22日最新公布的贷款利率,5 年以上贷款利率高达 7。56%。 
  因此很多情况下,租金都大大低于正常贷款的月供(等额本息或是等额本金) 。因此,租金对买家造成的经济压力要小得多。 
  上例中,虽然“以租代售”的名义租金比市场租金要高出 50%,但由于其中的 800 元(约 44%)可用于最后购买时扣减房价,所以其实际租金 1000 要比市场租金 1200 要低。 
  所以,实际上买家付出了较少的租金,而且不用负担高额月供还款。就住到了自己的房子。 
  否则,我们假设小李决定自己买房,价值 30 元的全新房产首付 2 成,申请8 成20 年的房贷。其他的税费、装修等投资暂时不计。 
  那么小李需要首付 6 万(加上其他开销,实际上要想入住,必需支付 10 万以上) 。并且贷款 24 万。 
  根据最新贷款利率浮动 0。85 倍比例,实际贷款利率最低 6。43%。而每个月需还贷: 
  贷款 24 万, 20 年贷期, 根据 6。43%利率, 可计算的每月等额本息还款额为:  
  =PMT(6。43%/12;20*12;…240000) 
  =1;779。50(元) 
  以上是使用 EXCEL 软件里的 PMT 公式计算的结果。 
  即每个月的还款额约为 1780 元。这个数额虽然在小李的能力范围之内,但远远超过了 1000 元的租金开销。 
  本案例中,小李的名义租金(即每个月的租金加期权费)为 1800 元,看上去与 1780 元的贷款月供差不多;但是,这 1780元的组成为: 
  在本书配套的“超级零首付”计算工具里,提供了完整的计算分析表格。以第一个月还款额为分析对象 
  本金:¥493。50 
  利息:¥1;286。00 
  意义着小李实际归还房款的本金只有 493。50 元。 
  而在“以租代售”交易里,小李的名义租金 1800 元中,有 800 元期权费,
  可以冲抵房价,因此相当于支付了 800 元的购房款。 
  493。50 比800。 
  你现在终于明白,为什么银行能发财,而你会越来越穷了吧? 
  因为,你支付给银行的钱中(尤其是前面 10 年) ,基本上都在还“利息” ,而不是在还本金(即实际上真正借到的房款) 。 
  1780 元中有1286 元是还银行的利息——即银行净赚了你 1286 元, 占72%。只有不到 28%的部分,才是真正用于归还本金。 
  而你使用“以租代售”时,有 44%(即 800/1800)是用于“还本金” 。所以,同样的总支付额(1780元比 1800 元) ,其使用效率差距甚远。 
  由此可见, “以租代售”的资金使用效率明显高过普通的还贷支付。这难道不是对买家的巨大益处吗? 
  (3)预付定金可以起到“强制储蓄”作用 
  很多缺钱付首期款的年轻人往往不是因为月薪太低,而是因为开销太大。不成熟的消费习惯导致了“月光族”的队伍逐渐庞大。 
  所以,每个月的“预付定金”800 元的支出,相当于强制这些“月光族”储蓄购房款。800 元对他们的压力不大,却可以在 3 年后购房时积少成多。好像公积金的作用一样,变成对他们未来的一种保障。 
  你知道刚出来工作的人,与工作 3 年以上的人之间,最大的区别是什么吗? 
  80%的人会告诉你:是否懂得存钱! 
  “懂得存钱”是一个人财务认识上成熟的标志。也是我们前面讲到的“信用评级”的指向意义。 
  “你不理财,财不理你! ”——你一定经常见到这句话,但你知道这句话的真正含义是什么吗?  
   “理”者, “爱惜”也。 “钱财”就像美丽的姑娘,你不爱惜她,她当然也不会青睐你。一个对“钱”没有感情的人,当然不会赢得“钱”的尊重。 
  所以, “强制储蓄” ,就是培养对“钱”的感情!增加对“钱”的吸引力。随着你储蓄的增多,你会逐渐看到更多的赚钱机会; “钱”就会很快进入正向增值循环的快车道。否则, “消费习惯”这个魔鬼,就会让你尝尽蜜糖之后,最终死于里面的毒药。 
  从这个角度看来, “以租代售”是在真正地教你如何从小钱做起,慢慢增加储蓄、逐渐学会理财。 
  (4)免除装修、家具购置等开销,直接进行试住体验 
  由于是“二手房” ,所以买家往往不必再出钱装修,甚至很多情况下,不必再购置大件的家具、家电。这本身就是一种可观的费用节省。 
  同时,由于具有“不满意可以随时搬走”的条款,买家可以抱着“试住”的轻松心情来体验实际的居住效果。 不满意就以较低的代价离开——即失去了前面所交纳的所有款项。但这种成本,也远低于真正购入一间不满意的房产所造成的损失。 
  体现风险转嫁法则的“以租代售”相当于“先住后买” ,充分保障了买家的自身利益,降低了“后悔成本” 。 
  (5)心理归属感完全不同 
  “这房是我租的”和“这房是我自己的”——这代表了两种完全不同的“表达”语境。有过两年以上租房经历的人,绝大部分都会对“租房”有苦难言,对于“买房”则热切期待。 
  不仅是因为租房的舒适性差, 更重要的是没有 “归属” 感, 常常 “任其破烂” 。
  “反正也是租的”这种心理会导致租房内部环境的恶性循环。 
  而“以租代售”则打破了“租”与“买”之间的分水岭,使买家从心理开始“认同”房产——毕竟,这将成为他们未来自己“买入”的家。 
  所以, “这房是我自己的”将导致买家愿意认真维护房屋,甚至花心思布置、整理。 
  此外,家庭生活很大程度上与房产相关;所以,心理有归属感的房产会对家庭和睦产生不可忽视的影响。 
  (6)巧设期限,绕开 5  年高税规定 
  国家为限制炒房行为,制定了“二手房五年内交易要交 20%营业税”的规定。这条规定实际上也是买家的隐痛——因为房东往往会将这些 20%的税负转移到买家身上;动辄几万的税费,哪个买家不心痛呢? 
  “以租代售”往往可以帮助买家躲过“5 年”限制,买卖双方可以根据“5年”时期范围来制订合同生效期,避开 20%的税负——单单这一项,就可以帮买家省下相当于几年的租金! 
  省下的就是赚到的,也难道不算买家的另一项收益吗? 
  (7)提前锁定房价,不为房价上涨犯愁! 
  近年来,全国范围内,房价涨声一片。根本人们普遍的预期,未来 5年里房价都只会升、不会降;但与此同时,工资却难以水涨船高。哪个普通的工薪阶层能摆脱“人民币变相贬值”的焦虑呢? 
  所以, “以租代售”恰恰给了买家这样的“保障”——合同期内,价格锁定——买家不用再担心房价的变动,只要在 3~5 年内筹集到首付款即可。这难道不是对买家最大、最明显、最直接的好处吗? 
  (8)即使自己最终不买,也可以做为投资,未来通过转让期权赢利 
  在房东同意的情况下,买家可以获得转让“购买期权”的权利。即使未来不想购买此房,也可以转售此“购买期权” ,从而获得一些转让费收益。 
  比如,3 年后,小李发现了更好的房产,不愿意买入赵先生的房产。而此时,该房屋市场价值为 33 万。那么,小李就可以向有意购买此屋之人转让“购买期权” 。  
   转让费收入 
  330;000…297;200=32;800 
  而三年中小李共计支出的期权费为:28;800元(即800×12×3)。 
  也就是说,小李通过转让期权,净收益为: 
  三年期权净收益 
  32;800…28;800=4;000 
  看明白没有? 
  小李相当于三年之间不但以较低的租金 (1000元/月) 住到了该房产里面 (市场租金三年内平均水平一定超过了 1200 元/月) ,而且还净赚了 4000 元。 
  这一条才是“超级零首付”最大的魅力之处。 
  如果市场房价变动超过 33 万,而小李赢利会更多;即使房价没有变动,仍是 30 万,小李的还可以获得一些补偿,即: 
  转让费收入 
  300;000…297;200=2;800 
  虽然 2800 元不算多,但房价在 3 年之内一成不变的可能性非常低;所以,小李最终的转让收益会远超这个数字。 
  这种转让是基于“期权合同”的转让,在后文中会有相关的说明。 
  实际上很多投资者,本身就是靠转让期权来获利的。期权是一种非常高效的房地产投资工具, “超级零首付收入流特训营”将详细介绍“期权”的应用策略,有兴趣的读者,可以查阅本书最后附带的“超级零首付收入流特训营”简介。 
  本节分析了“超级零首付”的核心——以租代售——对普通买房人的 8 大好处,随着你开展实践,你会逐渐印证这些内容。 
  那么,看起来“以租代售”对买家有那么多的好处;卖家本身也不“傻” ,他们为什么会支持这种方案呢? 
  因为, “以租代售”会带给他们更大、更明显的利益,而风险极小。 
  三、  真正双赢的交易——“以租代售”对房东的4 大益处 
  对房东来说,无论是收益、灵活性、风险控制等方面来看, “以租代售”的好处都是显而易见的。 
  (1)无需投资就可以获得高收益 
  由于采取了“锁定未来房价”的方案,房东可以立即把现在的交易房价(市场价)提升 10%作为未来交易价,同时租金提升 50%。 
  本案例中,赵先生的房产现在的市场价格为 30 万。而双方签约锁定的 3 年后房价为 33万,立即提升了 10%。 
  同时,租金由 1200 元,提升至 1800元(名义租金)——这是直接、立即看得见的好处。对房东的“即时激励”效果非常突出。 
  很多有心的房东,都希望可以多收租金,但往往受房产状况所限,即使采取装修、增配等手段,也常常效果不彰。 
  但这种“以租代售”的方案,根本无需房东投入任何的资产、现金,只要签定一份简单的期权合同,就马上增收 50%——天底下还有比这更容易赚钱的办法吗? 
  所以,房东的收益快速、显著的效果果极具吸引力的。并且,这种方案,虽说是有“买”的因素,但并不需要现在就考虑具体的过户事宜,节省了大量的手续与协商问题。 
  (2)锁定稳定的好租客,管理更省心 
  哪个房东不希望可以获得轻松、 简单的出租交易呢?哪个房东又喜欢一年换一个租客、每次都费力粉刷、装修呢? 
  此外,为什么很多房东宁可自己通过网站来发
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