此外,为什么很多房东宁可自己通过网站来发布出租信息,也不愿意找中介呢?一则是因为不想给中介赚钱,二则是因为一个重要原因。
中介纯粹是利益导向的,只要有人租房,中介基本都愿意推荐给房东——巴不得快点把房产介绍出去,好赚自己的中介费。因此,中介对租客的身份查验是很不“上心”的——但这方面恰恰是房东最担心的问题。
房东自己招租, 就可以花心思来过滤身份不明的租客, 以便减少未来的隐患。
但这常常要靠房东自己的“慧眼” ,然而具备“慧眼”的又有几人?
所以, 几乎每一个房东都听说过 “恐怖” 故事: 某某房东的租客是个 “坏人” ,出租中发生过某某坏事……
然而, “以租代售”一步到位,一劳永逸地帮房东解决了这个隐患。
由于买家是有诚意要购买的租客,所以才愿意长期住在房屋里。房东的“一纸租约”直接锁定了一个“3 年期”的租客。很长一段时间里,都无需他再去为“招租”烦恼。
同时,这类“租客”会把它当成自己的家一样来爱护。因为他们是以“买”为目的来“租”的,所以,绝不会像对待其他出租房一样“粗心” 。他们会帮房东把“家”收拾得干净整齐。让房东省心省力。
此外,租客为这间房子交纳了大额的“定金” ,如果因为“拖延”而损失前面的金钱,他们会有“很高的痛苦指数” !所以,租客会更加积极的交纳房租,保证“购买”时的“房款抵扣优惠” 。
直接找到长租的好租客、按时交租、管理省心。 “以租代售”难道不是聪明房东的最优选择吗?
(3)充分的法律保障
整个“以租代售”交易,是基于两份合同开展的:一份是“租赁”合同,一份是“期权合同” 。之所以要分开,是因为它们各自的性质及法律关系是不一样的。后文会有详细的介绍。
在本案例中,3 年的“以租代售”期间,房东并不需要转让房产产权给“租客” ,双方只是普通的“租赁”关系。3 年后, “租客”必须补足房款,才可以获得产权。
所以,房东无需担忧房产产权风险。
对交易双方, 都有坚实的保障——任何一方毁约, 都要承担相应的违约责任。对任何一方都有巨大的限制机制。
如果买家中途放弃,则会失去所有已经交纳的款项(包括定金、预付房款、实际租金等) 。如果买家5年期到时,无力出资购房,也会失去所有的已交款项(除了2个月的租金押金要退还外)——所以,房东是有充分的利益保障的。
相反,如果房东违约,在5年期内希望转卖给第三方时,就需要赔偿2倍买家已交的“预付定金”——这就是对买家的保障。
“以租代售”对交易双方都形成了有坚实法律保障的高效机制,保证了双方利益的最大化协调。
(4)为自己的房产价值买保险
如果将来房价上涨,房东不是吃亏了吗?
正相反, “以租代售”对房东最大的好处,恰恰就是“为房产价值上保险,但保险费由买家支付。 ”
上例中, 我们假设赵先生的房产 2 年后上涨到 36万。 我们由配套计算表 “房东毁约的成本收益分析表”可知:
毁约成本:38;400 元
毁约时房价底线:¥338;400。00
即 2 年后只要房价在 338;400 元以上,毁约就有钱可赚。而房价可转售 36万,意味着,即使毁约,这 2 年也可以多赚到 21;600 元。
你可能会想,如果赵先生没有和小李签定“以租代售”的合同,那不就可以赚更多钱了吗?
这个问题问得好,但可惜,它很可能只是个“水中的月亮” 。
关键在于,上面这个“2年后涨到 36万”的假设,可能性有多高呢?
人人都知道,买彩票会中 2000 万大奖,而投资不过几块钱;你为什么不辞掉工作、去天天买彩票呢?
期货买卖可以“1 万当 100 百万用” ,有可能迅速暴富,为什么你不去炒期货呢?
股票市场牛市冲天,指数不断刷新纪录,你为什么不把所有的财产都变卖去买股票呢?
关键的问题就在于“风险” 。
有涨就有跌,这是所有人都明白的常识。所以,在考虑风险的前提下,人们才会考虑投资。
但大多数人又容易“头脑发热” ,总以为“上帝站在自己这边” ;总以为自己可以“不受常识所约束” ,总以为“到了自己发财的时候” 。
所以,普通人常常在投资中高估收益、低估风险,表现为“傻根”式的乐观主义。可惜, “傻根”在现实中往往与“倒霉”相伴。
这也就是为什么大多数投资项目中,赚钱的永远是少数!
因为只有少数人是头脑清醒的现实主义者,他们知道赚钱绝不可能靠运气,他们知道只有充分的考虑风险,给了自己足够的保障,才有可能获得成功。
运气今天是你的天使,明天就可能是你的魔鬼。
现在中国银行加息、紧缩房贷,你知道为什么吗?
再傻的人也明白,这是由于房价上涨过快,进而引起通货膨胀等问题。中央政府与房地产开发商之间的博弈,你说哪方面的胜算大呢?
房价涨得越高,也就跌得越狠。这种泡沫早就在上个世纪 90 年代的海南、北海、香港以及今天的美国,都在不断地重复上演。
只是现在谁都无法预言中国大陆的房地产泡沫什么时候破裂。
但是,凡是违背百姓收入水平这一基本价值标尺的房价,都会最终回归。偏离得越多, 回归得越低, 就像弹簧一样——股市已经无数次回放了这样的片段,为什么总有少数人以为自己是“可以违背自然规律”的幸运儿呢?
任何行业都一样,赚钱靠的是知识与经验,靠的是对自然规律的遵守,此之谓“和谐” ,即人道与天道的共振相融——这个天道,叫做“富贵稳中求” 。
90%的房东都以为自己可以靠房产赚钱,可惜 90%的房东最终一无所获。因为他们不了解房地产市场的价值规律;所谓“无知者无畏” ,所以才敢奢望超越“天道” !
你认为自已可以靠跑步的速度“飞向太空”吗?
你不能,房东当然也不能。
所以,如果房东真的希望所拥有的房产成为自己优良的“投资”的话,就必须做好首要的工作——为房产价值“买保险” 。
但是,现在哪个保险公司能提供这个险种?哪个保险公司敢担保房产“只升不跌”?
保险公司的核心人才叫“精算师”——就是“算得比谁都精的大师”——他们经过大量复杂的数据搜索、整理、推算之后,才会推出一个险种,无论寿险,还是财险,都可以叫做“基本没风险” 。
所以,任何人都知道,房地产市场是个有风险的地方,但又有几个人知道该如何为自己买保险呢?
赵先生无疑是一个真正的聪明房东,他在我们理财师指导下,很快就明白了“以租代售”对他最大的好处——就是为“房产买了 33万元的保值险” 。
房产未来可能涨幅超过 33 万,但也可能没有超过 33 万,甚至下跌——根本无法准确的预测。与其费尽心思的盘算“涨跌的可能性” ,不如一次性的买了保险。
正因为有了“33 万元的保单” ,所以,他才可以借平常心来把房产当长线投资处理。日常的琐事已经转嫁给小李,房价的升跌也与自己无关。
房价升幅超过 33 万,他也不羡慕;因为他明白“便宜莫贪”的道理。
房价未来没到 33 万,他更不用担心;因为他有“33 万的保单” 。
聪明的房东,与头脑简单的房东之间,最大的区别就是:是否为自己的房产价值买了保险。
以上就是经过我们改造后的“以租代售”交易对房东的四大利益。当我们介绍这种方案给众多房东时,你能猜到他们第一句话是什么吗?
房东对“以租代售”的认同
“天底下还有这么傻的买家吗?”
呵呵,你觉得,是买家“傻”吗?
如果买家不“傻” ,那么,是房东“傻”吗?
如果买卖双方从自己的角度看,都觉得对方是傻瓜,而自己是“赢家” ;那么,任何人都可以看得出:这就是一个真正成功的交易。
“超级零首付”正是这样,把“以租代售”进行了适应国情的改造,使之符合了买卖双方的利益,共筑真正的双赢合作。
好的交易方案,仅是成功的一小部分; “超级零首付”不是告诉你一个方案,而是打造一个完整的体系。
下面,让我们开始解剖前面案例的详细步骤,了解它运作的每个环节。
四、 超级零首付5大流程浅析
聪明的你,看明白前面小李零首付案例的整个过程了吗?
无论你是否能完全理解,都请不要批驳。整个 5 步流程,看似简单,实则环环相扣,步步推进。每一个环节都是经过精雕细琢的“艺术品” 。
请重读一遍上面的案例,结合第一章所介绍的 14 条规律,你会把小李的操作过程看得更加真切。
整个“超级零首付”体系就是基于这样的思路构建起来的。看上去简单,实则包涵了众多的理念与操作工具。
案例中,你看见的仅是冰山浮出水面的一角;真正有价值的,是你看不见的部分。
下面就让我们剖开这个案例的外壳,看看其内在的奥秘。
请看下图,它概括了前面案例的主要操作流程。
“超级零首付”去芜存菁,把各种投资手段整合为上面的 5 步流程。无论你是何种学历,只能具备小学的算术基础,只要能读会写,就可以明白这 5 步的道理;就可以解开“零首付”的天书。
①撰写免费报告
②发布钓鱼式广告
③邮寄报告、直接协商 ④分析比较
⑤签约并入住
图 2…3 “超级零首付”5步流程 第二章 超级零首付快速入门
撰写免费报告
房东与普通的消费者一样,他们购买的动机,往往不是商品;而是针对自身问题的解决方案。免费报告正是投其所需的“解决方案” 。
只要报告写得好,就很容易引起房东的共鸣,从而快速确立他对于“零首付方案”的兴趣与信任。后文将告诉你一种非常实效的免费报告写作方法,并提供一份报告样本,以供参考。
“解决方案”再冠以“免费”之名,就可以快速进入他们的思维中。人们对于有价值的东西,都会趋之若鹜;将方案包装成“免费大礼” ,就可以极大降低房东的抗拒。
当然, “免费报告”是要“送”的,但“送”也是一门学问;你会对街头“送”来的“打折机票”广告单感冒吗?很多人都需要打折机票,但是那些推销员“送”的方式有问题。
正确的方法就是“钓鱼式广告” 。
发布钓鱼式广告
以免费报告作为诱饵,通过适当的媒体渠道发布为免费报告所做的广告;广告内容简单而有冲击力,快速吸引有需求的房东,促使他们打电话与你联系咨询详情——这就是钓鱼式广告的操作思路。