断获得成功。
我的第一次经商经历
1996年,在大学里学习一年之后,我就退学了,与别人合伙开了一个公司,提供互联网服务,主要业务是为家庭和企业过滤不需要的网页。
我觉得自己是一个自由职业者。从1999年到2001年,我和其他5个雇员一起经营这个公司,我们的公司设在阿肯色州的舍伍德,距离小石城大约8英里的路程。到这个时候,我的那些合伙人都已经离开公司了。我独自一人对我们的25位股民负责,他们都是当地的投资者,当初为我们提供了启动资金。他们看中了这个生意的潜力,愿意为我们投资,我们才能成立公司。曾经有一度,我们的客户数量达到了1 000个。
但是,5年以后,那些投资者不愿意再投资,因此,我们的公司就出售给了别人。我损失了自己的5 000美元的投资,而且,我们的公司也没有赢利。
2001年,我又成立了一个互联网公司,在美国和加拿大提供远程的服务。但是,这个公司也只存在了很短的一段时间就被卖掉了。
尽管我的两个公司的寿命都不长,这种经历却是我有生以来所接受的最好的教育。无论如何,在我成立第一个公司的时候,我只是一个高中毕业不久的毛头小伙子而已。这种来自现实世界的经商经历,是任何东西也换不来的。在这一过程中,我获得了许多宝贵的技能:与公众打交道,给陌生人打电话,营销,开账单,外购,筹集资金,销售,经营,解决问题,等等。毫无疑问,我也犯了很多错误,但是每一次犯错误之后,我都从中学到了很多东西。这段经历为我日后从事房地产投资打下了坚实的基础。
现在,创业的时机已经成熟了。在过去的一年半时间里,我寻找合适的房产,我的妻子利亚独自负担着我们两个人的生活。
我的游戏过程
最初,我是通过报纸和房地产杂志来寻找房产的。我开着车,来回穿梭于各个社区,和房主联合会的人进行交谈。
我知道我的投资目标,是每个月都有固定的收益,因此,我通过表格来分析每一处房产的潜在资金回报情况。
做完前期的分析之后,我就前往每一个地方与房主见面,就这些房产提出我的报价。出乎意料的是,我的第一个报价就被对方接受了。坦白地说,我并没有指望第一次就成功。如果我要报10次价格,我也会毫不犹豫地去那么做的。关键在于,我已经下定决心要进行房地产投资,因此,我会全力以赴地为这个目标努力。
接下来,我当然需要贷款。在我去找的第一家银行,我向他们解释说,房子的现任房主会带来二次抵押贷款。他们告诉我,我需要预付至少10%的现金,而且必须是自己掏腰包。对我来说,这可行不通,因为我自己根本没有钱。当然,我还可以选择另外一家银行,于是,我的确这么做了。
我去的第二家银行条件没有那么苛刻,他们并不在乎我的预付金是借来的。于是,我后来购买所有的房地产时,都选择这家银行。
我投资的第二处房地产同样没有预付任何现金,因为,银行需要的预付金是原房主借给我的。这一次,原房主自己带了10%的二次抵押贷款。
(在这两次交易中,最重要的一点就是,我与原房主交涉,要求他们自己携带二次抵押贷款。这对我非常有利,因为我自己没有投资所需要的钱。如果这些人不同意我的条件,那我就不可能买下他们的房子。这些二次抵押贷款都不超过4年,也就是说,在几年之后,我的月收入就会增加,因为到那个时候,我就会还清这些原房主资助的贷款。)
第二部分通过投资树立自信心(2)
在我购买第三处房产的时候,我说服了我的父母,让他们通过信用贷款的最高限额把我需要的钱借给我。这一次,我用35000美元购买了一套三居室和一套一居室的公寓。购买这两处房子我自己大约花了2 000美元,然后,所有的维修工作几乎都是我亲自做的,否则,我就无力支付改善这些房子条件的费用。几个月之后,我去了银行,告诉他们,既然我完全拥有这些房产,我请求他们为我担保贷款。
这两处房产的估价是50 000美元,银行给我90%的贷款,也就是45 000美元。在支付了购房手续费、贷款手续费,并且把从父母那里借来的钱还清之后,我自己还有8 800美元。
以下就是我购买房产的明细:
购买房产的价格:35000美元
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金:500美元
由我们支付的房地产买卖手续费:0美元
由我们承担的修理费用/翻新费用:2000美元
2500美元
每月现金状况分析
房租收入:1010美元
—房屋空置造成的损失(5%):50。50美元
总收入:959。50美元
每月支出情况:
(注:房客负责支付所有的设施使用费,并负责整理后院)
—各种税费(财产)和保险金额:75美元
—修理和维修费用:0美元
—储备金:25美元
—管理费用:0美元
—月供(贷款15年,利息7。4%):423美元
523美元
(注:银行制定了加速还清贷款的计划,这样,我每两个月还423美元,第一笔贷款大约13年就可以还清了。)
每月净现金流动额:436。50美元
投资回报率
每年现金流动状况(436。50美元×12):5 238美元
÷
现金投资金额:2 500美元
投资回报率:209%
现在,这套房子的估价已经达到50 000美元了。
购买第四处房产的过程与第三处相似。我从父母那里借来钱,用现金支付了房款。在没有做任何修理和翻新的情况下,那套房子的估价就已经达到75 000美元(比我购买时的房价高出15 000美元)了。于是,我再次去了银行,告诉他们我完全拥有这套房子,我希望以房子作为抵押来向银行贷款。银行贷款给我的钱,足以还清我从父母那里借来的钱、购房手续费以及贷款手续费。尽管这次贷款没有任何余额,我觉得已经相当满意了。以下就是这套三居室联式房屋的明细:
购买价格:60000美元
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金:500美元
由我们支付的房地产买卖手续费:0美元
由我们承担的修理费用/翻新费用:2500美元
3000美元
每月现金状况分析
房租收入:1300美元
—房屋空置造成的损失(5%):65美元
总收入:1235美元
每月支出情况:
(注:房客负责支付所有的设施使用费,并负责整理后院)
—各种税费(财产)和保险金额:80美元
—修理和维修费用:0美元
—储备金:35美元
—管理费用:0美元
—月供(贷款15年,利息6。5%):622。66美元
737。66美元
每月净现金流动额:497。34美元
投资回报率
每年现金流动状况(497。34美元×12):5698。08美元
÷
现金投资金额:3000美元
投资回报率:198%
现在,这套房子的估价是75 000美元。
下面是我购买一套两居室的联式房屋的明细。这一次,原房主为我提供了为期36个月、金额4 550美元的二次抵押贷款:
购买价格:43 000美元
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金:500美元
由我们支付的房地产买卖手续费:0美元
由我们承担的修理费用/翻新费用:600美元
1100美元
每月现金状况分析
房租收入:1000美元
—房屋空置造成的损失(5%):50美元
总收入:950美元
第二部分通过投资树立自信心(3)
每月支出情况:
(注:房客负责支付所有的设施使用费,并负责整理后院)
—各种税费(财产)和保险金额:75美元
—修理和维修费用:0美元
—储备金:25美元
—管理费用:0 美元
—月供(贷款15年,利息7。4%):405。28美元
(注:银行制定了加速还清贷款的计划,这样,我每两个月还405。28美元,第一笔贷款大约13年就可以还清了。)
—支付给原房主的二次抵押贷款:(贷款36个月,利息8。0%):
148。50美元
653。78美元
每月净现金流动额:296。22美元
投资回报率
每年现金流动状况(296。22美元×12):3 554。64美元
÷
现金投资金额:1 100美元
投资回报率:323%
现在,这套房子的估价是50 000美元。
到目前为止,我所从事的还都是一些小规模的投资。我购买的房产价格大约在35 000美元到60 000美元之间。但是,我必须实事求是。和其他任何一种生意一样,投资房地产有时候也会让你感到头疼。比如说,有时候,水管会裂开;有时候,房子一直空着,找不到合适的房客。但是,这些困难都是暂时的。一旦获得成功的决心占了上风,长期投资带来的回报就比吃阿司匹林还有效。时至今日,我还不敢相信,我用那么少的投资就获得那么大的收益。事实证明,只要坚持不懈,就终会获得回报。
从2001年8月到2002年12月,我一直是一个自由职业者。我成立了一个公司,专门进行房地产投资。不过,在现阶段,除了继续购买房产之外,我也在努力偿还各种贷款,如购车贷款,信用卡上的债款,等等。为了尽快还清贷款,我找了一份工作。而且,因为经济发展不稳定,最近,我的妻子利亚的收入也下降了许多。她从事的是一般商品的批销工作,根据业绩直接从中提取佣金。
我计划用一两年的时间偿还所有的债务(不包括我们的家)。与此同时,我们将获得被动收入。
我以后的目标
眼下,我打算继续用自己的薪水和银行的钱,来购买更多的住宅,从而不断出租房屋、获取收益。我的目标是,到2006年的时候,拥有16处供出租的房产;到2010年的时候,拥有至少40处供出租的房产,每个月的收入达到10 000美元。
到我40岁的时候,我将还清不少于10处房产的贷款。然后,我打算把这些房子卖掉,连同我即将购买的其他房子,用这笔钱来根据美国国税局制定的1031计划①进行交易。我将把这些收益作为预付现金,购买一处大的房产。比如说,我一共卖掉10套房子,平均每套售价60 000美元。这样,我的收入就是600 000美元,就能买公寓住宅楼了。对于做这种房地产交易的房主,美国国税局给予一定的优惠