尽管对方开价90 000美元,我的第一次报价只有45 000美元,因为当时我正在找下家。据我分析,每块土地的售价大约在30 000美元到33 000美元之间,我觉得自己能够打出一个本垒打,并且大获全胜。此外,如果我以45 000美元买下来,在转手把它卖出去之前,每个月大约只需要支付300美元,这个价格也不难承受。
得知我的报价之后,对方还价55 000美元,但是,我丝毫没有被他吓倒。我已经联系了好几个客户,建议他们驱车到现场看一看,然后告诉我他们的想法。我告诉他们,那个地区有几处土地可供出售,他们是否感兴趣?有一个客户当即就回电话,告诉我他对那个地方非常满意。他说,他愿意花31 000美元在那个地区购买一块土地。就这样,第一笔交易轻轻松松就做成了。我知道,我一定要买下那片地。
我自己需要预付10%的现金,外加卖出去那块地收入的31 000美元,我还只差不到20 000美元就能完全拥有另外两块土地,而这两块土地的估价是60 000美元。这当然太划算了,于是,我毫不犹豫地接受了卖主55 000美元的还价。
由于这个地区的房子很抢手,我找到了一个一年息的贷款,利率是4。75%。那个地区的地价行情看涨,所以,我有十足的把握,把3块地全部卖出去。此外,我的贷款可以延期。第一年到期之后,如果我的地没有卖出去,我可以以现在的利率继续向银行贷款。我支付了一共大约1 000美元的利息。
事实上,在不到6个月的时间里,我就卖掉了所有的3块土地,总价格是93 000美元,而他们的估价是90 000美元。尽管我因为下水道问题意外损失了10 000美元,我还是轻而易举地赚到了27 000美元。很简单:93 000美元…55 000美元=38 000美元…10 000美元…1000美元=27 000美元。
第三部分该出手时就出手(4)
我的第二次投资同样一帆风顺,让我轻而易举地赚了一笔。我给一个房地产代理人打电话,向她咨询一些毫不相干的事情,结果,她问我是不是在做一些租赁生意。我当然说是,她就接着告诉我有一处房子,价钱是40 000美元。我去那里看了看,觉得没有什么兴趣。但是,它周围有面积达40英亩的田地,这块地却让我产生了浓厚的兴趣。她那里也有这块地的报价,而且,这两个地方是一个房主的财产。对方的开价是40 000美元,包括房子和2英亩的土地;其余38英亩土地的价钱是200 000美元。也就是说,房子和那块地的总价是240 000美元。
我的第一次报价是150 000美元,连房子带那块地一起买。我已经了解到,以前住在房子里的那位女士已经去世了,也就是说,这极有可能是一处遗产。然后,房主还价200 000美元,而且只是土地的价钱。我还价160 000美元,全部买下。然后,他们再次还价170 000美元。我喜出望外!我只花170 000美元,就买下了一套房子和一块40英亩的土地!
这一次,筹集资金比较困难。我必须先筹到30%的预付金。我的确刚刚赚到一笔钱,但是,我没有51 000美元那么多。我想起清崎曾经说过,在富爸爸面前,他不能说“我买不起”这样的话,因此,我必须这么想,“我怎么才能把它买下来呢?”
于是,我去找了我的合伙人,一个当银行家的朋友,我们两个人一起把预付金凑齐,把那块地连同房子买了下来。接下来,我们花了大约5 000美元,进行土壤测试和调查。7个月之后,我们就卖出了10块地中的7块,一共卖了229 000美元。这样,我们的账上就有了50 000美元,而且,我们完全拥有其余的3块土地,一分钱也不欠。这3块地的要价是103 000美元。如果我们把这3块地全部卖出去,那么,我们每个人就将从中赚到将近80 000美元!
在贷款期间,我们偿还了大约3 000美元的利息。我们还把那块地分成2英亩到10英亩不等的10小块,开价分别是从28 000美元到54 000美元。
那套房子已经破旧不堪了,因此,我们把房子推倒,然后把那块地卖了28 000美元。事后回想起来,那是我们犯的一个错误,因为,这样我们就无法从这套房子中获得被动收入了。在如何处理这套房子上,我和我的合伙人之间意见有分歧。我想把房子翻修一下,然后租出去,或者干脆卖掉。但是,他说服了我。现在,我们两个人都为这个做法感到懊悔。尽管我们犯了错误,还是从中赚取了28 000美元,因此,我觉得我们做得不算太糟糕。把那块地卖掉之后,我们还净赚19 000美元。我希望每次犯错误都能净赚这么多钱。(28 000美元减去每英亩4 250美元共2英亩的成本,净赚19 500美元。)
最近,其余的3块地也全部卖了出去。下面就是这笔交易的全部明细:
土地:170 000美元
土壤测试/调查:5 000美元
利息:3 000美元
拆倒房子的费用:1 000美元
总成本:179 000美元
总售价:323 000美元
—总成本:179 000美元
利润:144 000美元
我们是大约一年之前结束这笔交易的。我投入这笔交易的时间不足20小时,我从这笔交易中获得的净收入是72 000美元,也就是说,每小时我能赚3 600美元。我的自由时间是无价的,要知道,为了能以这样的速度赚钱,我做了多么长时间的准备。
不幸的是,我所就职的公司认为,我的房地产投资与公司的利益冲突。因为,我在出售我所拥有的土地上即将建起来的房子。我把这些房产卖给我的客户或者其他销售人员, 6个月之后,我觉得是离开公司的时候了。
第三部分该出手时就出手(5)
在不到6个月的时间里,我又找到了一份新的工作,是一家建筑公司。这个公司允许我自己安排工作日程,鼓励我甚至帮助我进行土地投资。因此,从技术上来说,我是一个转包商,这样,我就可以来去自由了,就有足够的时间扩大我的投资。我抓住了这个机会,迅速融入了新公司。
我现在做的这桩买卖前景非常可观。几个月以前,一个同样从事房产生意的朋友给我介绍了一个机会。他的一个客户由于离婚,急于处理掉一块面积为8英亩的土地。按当地的行政区划,客户觉得那块地可以分成3小块。之后,我对那块地作了一番小小的调查,结果发现,有4英亩的地在市区以内。这就是说,由于不同地区对建筑物和街道之间空地面积的要求不同,我可以把这块地分成6块,而不只是3块。
房主的开价是50 000美元,我的第一次报价是25 000美元。他根本没有给我任何答复。我等了两个星期,然后就给他打电话,重申了我的报价。当时,他正被离婚的事情弄得焦头烂额、头疼不已,因此,急于把那块地处理掉。于是,我把报价提高到30 000美元,并承诺,两个星期之后就结束这桩交易。这个时间期限对他来说的确很有吸引力。两个星期之后,我付给他30 000美元的现金,这是我从前面两宗交易中赚到的钱。(既然我从前面两宗交易中赚到了一笔钱,我们决定这一次用现金进行交易。我知道没有利用银行贷款来买这块地违反了富爸爸的某些原则,但是,由于卖主当时正身陷困境,手头急需现金,我很乐意帮他一把,让他摆脱困境。如果我们也需要现金,那很容易做到,只需要进行资产贷款就可以了。所以,我们最终还是付了现金。)
那6块地的总开价是120 000美元。不到一个月的时间里,就有人买走了其中一块。现在,我们已经卖掉了两块,总价钱是35 800美元;还有4块,每块的开价是17 900美元。由于不需要支付利息,再加上测量费用大约是2 500美元,这几块地能让我从中赚到大约74 900美元,而我付出的时间和精力不过10小时而已。
最近,我和我的合伙人买了一套3室1卫的房子,用于投资。我们支付了46 500美元的现金,维修费用花了大约不到5 000美元。短短5天时间里,就有人报价88 900美元。两个星期以后,我们就拟订了合同。
通过做房地产生意,我已经赚到了100 000美元。但是,最重要的是,我现在完全拥有9块土地,总价格是223 000美元。我还踌躇满志地想要继续进行这方面的投资。现在,我正在联系一宗土地交易,面积是56英亩,可以分成44块。随着我经济实力的增强,我的投资规模也会随之扩大。
现在,我是一名自由职业的房产投资顾问;与此同时,我还在进行投资,那就是买卖土地。我打算明年开一家自己的销售中心,为购房者提供一站式服务。这样,客户将可以自己挑选中意的土地,以及房子的款式,然后向银行申请贷款。在这样的交易中,每个环节都能为我产生利润。
一旦开始,就无法停止
我今年的计划是,在附近的一块地上设计并建造一幢小型的商用楼。这里将有400套新房,一幢公寓楼和一些联式房屋。距离这里两公里的地方,有一所大学和两个很大拖车式活动房屋停车场。在我看来,这里完全可以建一幢6到7个单元的小型商业楼,其中包括一个比萨饼店,一个饮料店,一个美容店,并供应其他的商品和服务。我计划拥有两幢这样的楼,包括3到4个门面店。
我的五年计划是,每个月的被动收入达到10 000美元,而且没有呆账。要实现这个目标,今后每年购买3处可供出租的房产就可以了。到那个时候,我35岁,我妻子33岁,我们的儿子就6岁了。我可以高枕无忧,考虑提前退休,并给自己放一年的假,回顾过去取得的成就,计划自己的未来。尽可能与家人一起享受天伦之乐是我的最大心愿。然后,我会继续向公司投资,直到这些公司上市,甚至帮助这些公司上市。
回首自己一年前的生活,与现在简直有天壤之别。那个时候,我从事着高薪的工作,但是却不知道自己的前景如何。每个工作日,我都必须待在办公室里,从早上9点到晚上7点,而和客户面对面交流的时间不过两三个小时而已。这份工作严重束缚了我的自由。而现在,我可以自由自在地四处搜寻房产了。我早晨起床之后甚至还可以陪儿子一起玩一会儿,然后帮助别人买房子,去工作现场看进度如何,尽情享受生活。我的全部世界就是我的客户,因为,我有土地供租售。
让我感到最高兴的是,我对投资的恐惧心理已经一去不复返了,取而代之的是接二连三的成功。现在,我对自己充满信心,只要看到一桩生意,就能迅速判断出它是否有利可图,因为我经验丰富、硕果累累。这就好像打棒球一样,一旦你击中了一个球,你就不会再畏惧本垒。进行房地产投资也没有什么本质的区别,一旦你从中尝到一点儿甜头儿,你就想一直打下去,再次击球,而且希望一次比一次击得更远。
该出手时就出手
只有勇于站出来的人,才能果断地抓住机会、不断前进。我相信,我们生活在最伟大的国家,发财致富的机会比历史上任何一个时期、