这位退休飞行员呷了一口咖啡，说道：“说吧，我会认真听的。”
“在房地产领域，我可以赚到钱，政府也会同意让我将它当做赔钱来看待。”我说。
“你指的是自己不仅赚到了钱，而且获得了税收减免，不必为自己赚到的钱纳税？”他问道。
“政府给了我所得税减免，而不是让我缴纳资本所得税。”我说道，“政府希望我拥有更多的资金，而不是缴纳更多的税金。其中一个方法就是通过贬值，也就是富爸爸所说的‘虚拟现金流’，那是普通人看不见的现金流。”
那位退休飞行员静静地听着，过了好半天才问道：“还有吗？”
“还有很多，”我回答说，“他们甚至会给你钱。”
“怎么办呢？”他急切地问道。
“如果房子是个历史建筑，政府或许会给你一个课税扣除，这笔税收减免更有利于促进你的投资。”我接着反问道，“你认为政府会给你一个课税扣除，让你购买更多的共同基金吗？”
“不可能，”他回答说，“近来我所看到的，实质上就是为自己损失的资金缴纳资本所得税。说起来很有趣，我好像在为自己赔的钱纳税，而你赚到了钱却获得了税务减免。除此之外，还有什么我应该明白吗？”
“当然还有，”我说，“如果你的行为符合《美国残障法案》有关条款，你就可以获得支出50％的课税扣除。例如，如果你用了1万美元，修筑了便于残障人到达你的商业建筑的轮椅专用道，那么你就可以获得最高限额为5000美元的课税扣除。”
“你得到了5000美元课税扣除？”他显然觉得有些不可思议，“如果轮椅专用道用了不足1万美元，情况又会怎么样？如果轮椅专用道只用了1000美元，那又会怎么样？”
“你仍然可以得到支出50％的课税扣除，”我回答说，“不过，我还是郑重建议你，在做诸如此类的事情之前，一定要听取顾问的意见。在你做任何事情之前，必须首先弄清楚现行条例以及这样做的好处。”
这位退休飞行员静静地坐在我的面前，若有所思，又问了一句：“还有其他需要注意的吗？”
“还有很多，我无法在一次晚餐上讲完，”我接着说，“不过，我可以说，与共同基金相比，房地产项目至少有三条优势。”
“有三条优势？”他的脸上再次露出了诡秘的微笑。
“第一条优势是，银行乐于借钱给你购置房地产项目。目前所知，我很怀疑银行是否愿意借钱给你投资共同基金或者股票。或许他们会接受这些资产抵押，但是通常在你有了自己的资金投资后才能得到。”
他点了点头，追问道：“那第二条呢？”
“第二条优势是，没有资本所得税。”我接着说，“如果你真正掌握了你正在做的事情。”
“你的意思是，我必须为并没有获得的资本收益纳税，但是在房地产投资中，就可以避免收入所得税，是不是？”他还是有些疑惑。
我点了点头，“一直如此，通过我们常说的‘1031置换’，就可以做到这一点。比如，我们购买一个总价5万美元的房子，首付款为5000美元，从银行借贷其他的4。5万美元。然后，我们将房子出租，每月的租金收入超过了给银行的还款。这样，我从房屋投资中获得了现金流。”
“因此，你的钱就为你工作了，”他说道。
“是的，”我说，“而且，那种收入属于被动收入，纳税也远远低于工资收入。在此，所谓工资收入甚至包括每月的薪水、储蓄收入和401（k）收入。”
这位退休飞行员点了点头，一副若有所思的样子。那晚时间很早的时候，我们已经讨论了工资收入、组合收入和被动收入的区别。
我接着说道：“几年过后，你发现自己5万美元的租赁房价值已经攀升到8。5万美元。出售房子就可以得到3。5万美元，但是如果你将3。5万美元收益投资到更大的项目中去，就可以获得税收延迟，不必马上缴纳所得税。”
他又一次默默地点了点头，说道：“在这个例子中，你获得了3。5万美元的资本收益，却无需缴纳所得税。我在自己的共同基金中损失惨重，但是还要缴纳资本所得说。你得到了现金流，又用‘虚拟的损失'和开支冲账。按照你的实际收入，你的纳税额其实相当小，因为它们是被动收入，而不是工资收入。”
“而且，不要忘记如果符合《美国残障法案》规定的公共商业建筑要求，或者本身是历史建筑，那同时也可以获得课税扣除。”我补充了一句。
“不，不会的，我怎么会忘记课税扣除？每个人都应该记着它。你能不能再说说第三条优势呢？”他追问道。
“第三条优势是，投资的房地产项目越大，银行和政府越想借钱给你。”我说。
“为什么会是那样？”他显然感到很困惑。
“当你去找银行家借钱购置自己的房地产项目时，假如说借100万美元，银行家不是借钱给你，而是借钱给你的房地产。”
“两者之间有什么区别吗？”他问。
“当普通人跑到银行申请贷款的时候，银行就会评估其个人信用状况。当同样一个人想去购买一处小的租赁房，比如单身宿舍、联合式公寓或者普通住宅，银行仍然对他进行信用评估。如果你有稳定的工作，也能够承受房屋的各项开支，银行就会借钱给你，但是请注意不是借钱给你的房产。”
“但是，对于比较大的房地产项目，当它的价格远远超出了他的个人收入，银行就会考虑房子本身的收入和支出，”这位退休的飞行员问道，“这就是两者之间的区别吗？”
“已经很接近了。”我说；“大型房地产项目的资产就是房地产本身和它带来的收入流，而不是借款人的收入流。”
“因此，购买大型房地产项目比小型项目更容易。”他说。
“如果你懂得了自己所做的事情，”我说，“从政府借款也是如此。如果你为了15万美元的房地产项目向政府借款，他们很可能没有多少兴趣。但是，如果你想获得的是整个贫民窟的改造项目，想提供安全的低收入者住房，政府往往愿意借给你数以百万美元。甚至可以说，如果你的房地产投资项目不足500万美元，就很难得到政府官员的支持。”
“还有别的什么吗？”他问道。
“当然还有，”我回答说，“但是让我先给你讲一些有关房地产的基础知识。”
“比如说？”他显得很有兴趣。
“在多数情况下，房地产项目不像有价证券的流动性那么好，这意味着购买或出售房地产项目需要花费更长的时间。房地产市场不像有价证券市场那样运转迅速，它也需要积极管理。”我笑了笑说。
“你为什么笑呢？”这位退休的飞行员问道。
“因为对于专业房地产投资商来说，这个劣势往往可以成为最大的优势。”我说；“劣势常常只是新手或不成熟的投资者的劣势。”
“能给我举个例子吗？”
“很简单，”我回答说，“因为房地产项目流动性不强，而且找到合适的买家、卖家都不容易，所以专业投资者常常就可以花时间完成一项交易。”
“你是说，你自己也与卖家进行一对一的谈判？”他问。
“是的，与买家也是这样，”我回答说，“在股市上，人们常常只是买入卖出。买家和卖家之间很少进行任何形式的一对一谈判，至少对于大多数投资者如此。”
“那你的意思是，在股票市场中买家和卖家之间也可以有一对一的谈判，是吗？”他问。
“是的，”我说，“但是，那往往发生在业内权威人士和专业操盘手之间，也可以通过合法方式进行，不过普通投资者很难做到。”
“噢，我明白了，”他轻轻地说，“但是在房地领域中这些谈判一直发生。”
“那也是房地产业的乐趣所在，”我回答说，“在房地产业中，你可以成为一个有创意、善于谈判的高手，做成一桩好生意，降低或者提高价格，让卖家一次性付款或者支付首付款。总之，一旦你掌握了这个游戏规则，投资房地产就变成了一件充满乐趣的事情。”
“还有其他的吗？”他又追问道。
“你可以削减开支，提升房产价值，比如增加一个副卧室，粉刷墙壁，卖掉周围多余土地等等。一个富有创意的房地产投资者，本身就应该是一个好的谈判者，完全可以在自己经营的领域大有作为。如果你是这样的一个人，那么你不仅可能在房地产事业上前景辉煌，而且可以享受到很多前所未有的乐趣。”
“我以前从来没有这样看待房地产投资，”他说，“我所经历的就是买卖自己居住的房子。不过回过头来看，那的确充满了乐趣，而且我在买卖自己房子过程中的回报，也比我现在共同基金的回报多。”
我似乎能感到他脑子里燃起了希望，他终于发现除了差强人意的共同基金投资组合，自己还可以有多种投资选择。时间已经很晚，我们不得不就此打住，各自回家了。
几周以后，他打电话告诉我正在寻找第一个租赁房产项目，而且过去的忧愁焦虑已经被快乐所取代。他说：“即便我的租金收入与支出持平，我仍然能赚到些钱。掌握了’虚拟的现金流'和税法，即使没有赚钱也像取得了财务上的成功一样。”
我所说的只有一句话：“看来，你真的懂得了这个道理。”
顾问们的不良建议
对于投资者来说，聘请专业财务顾问非常重要，但是很多财务顾问本身并不富裕，也不是成功的投资者。记得一位专业财务顾问曾经在一家主流媒体上撰文指出：“很多人在房地产项目上赚到了不少钱，但是这些项目主要集中在加利福尼亚、康涅狄格等地，我们许多居住在中西部的客户很难有这样的成功经历。”
我觉得她的这种论调很荒唐，客户应该解聘她。其实，那些生活在中西部的投资者未能在房地产中赚钱，原因就在于聘请了像她这样的投资顾问。如果你真正掌握了房地产业、税法和公司法，又有一个好的经纪人和会计师，即使房地产项目没有升值你同样也可以赚到钱，或者从出租房子中获得收益。前面这篇文章认为只有加利福尼亚和康涅狄格的房产升值，这是错误的。如果她了解房地产市场，她应该知道在美国房地产发展最快的地方是拉斯维加斯、内华达等小城市，或者菲尼克斯、亚利桑那等大城市。她仅仅听说了加利福尼亚和康涅狄格的情况，因为她只知道新闻中所讲的那些东西，而许多投资新闻是关于有价证券的，涉及房地产的投资新闻本来就不多。她不懂得专业房地产投资者的知识，但是她还要以专家的身份提出所谓建议。
正如富爸爸常说的：“不要向一个保险推销员请教你是否应该购买保险的事情。”很多财务顾问都有点像保险推销员，而不像一个高明的投资者。保险是一个重要的投资项目，但肯定不是惟一的投资项目。
怎样寻找好的投资项目
提起投资，我常常问自己：“如何寻找一个好的房地产投资项目？”回答是：“你必须不断培养自己的眼光，发现别人发现不了的项目。”
下一个问题是：“我如何做那个项目？”
回答是：“就像