the owner or by the lessee under a finance lease） to earn rentals or for capital appreciation or both。
Investment property does not include：
property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative
purposes （see IAS 16； Property； Plant and Equipment）；
property held for sale in the ordinary course of business （see IAS 2； Inventories）；
property being constructed or developed for future use as investment property …IAS 16 applies
to such property until the construction or development is plete； at which time the property
bees investment property and IAS 40 applies。 However； IAS 40 does apply to existing
investment property that is being redeveloped for continued future use as investment property；
an interest held by a lessee under an operating lease； even if the interest was a long…term
interest acquired in exchange for a large up…front payment （see IAS 17： Leases）。
forests and similar regenerative natural resources （see IAS 41： Agriculture）； and
mineral rights； the exploration for and development of minerals； oil； natural gas and similar
non…regenerative natural resources （see project on Extractive Industries）。
Accounting Models
Under IAS 40； an enterprise must choose either：
a fair value model： investment property should be measured at fair value and changes in fair
value should be recognised in the ine statement； or
a cost model （the same as the benchmark treatment in IAS 16； Property； Plant and Equipment）：
investment property should be measured at depreciated cost （less any accumulated impairment
losses）。 An enterprise that chooses the cost model should disclose the fair value of its investment
property。
losses）。 An enterprise that chooses the cost model should disclose the fair value of its investment
property。
In exceptional cases； there is clear evidence when an enterprise that has chosen the fair value
model first acquires an investment property （or when an existing property first bees investment
property following the pletion of construction or development； or after a change in use） that the
enterprise will not be able to determine the fair value of the investment property reliably on a
continuing basis。 In such cases； the enterprise measures that investment property using the
benchmark treatment in IAS 16 until the disposal of the investment property。 The residual value of
the investment property should be assumed to be zero。 The enterprise measures all its other
investment property at fair value。
国际会计准则第
40号投资性房地产
目的
本准则的目的是规范投资性房地产的会计处理和相关披露要求。
范围
1、本准则适用于投资性房地产的确认、计量和披露。
2、除其它问题外，本准则涉及在融资租赁承租人财务报表中投资性房地产的计量
和经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量。本准则不涉及《国际会计准则第
17号…
租赁》所包括的下列事项：
（1）融资租赁或经营租赁的划分；
（2）投资性房地产赚取的租赁收益的确认（参见《国际会计准则第１８号收入》）；
（3）在经营租赁承租人财务报表中房地产的计量；
（4）在融资租赁出租人财务报表中房地产的计量；
（4）在融资租赁出租人财务报表中房地产的计量；
（6）融资租赁和经营租赁的披露。
3、本准则不适用于：
（1）森林和类似再生性自然资源；
（2）矿产权、矿产勘探开采、石油、天然气和类似非再生性自然资源。
定义
4、本准则使用的下列术语，其含义为：
投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的
承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：
（1）用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；
（2）在正常经营过程中销售的房地产。
自用房地产，指为用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的而（由业主营融
资租赁的承租人）持有的房地产。
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。
成本，指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或
其它对价的公允价值。
账面金额，指在资产负债表中确认的资产金额。
5、房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生
的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产。这一点将投资性房地产与自用房地产
区分开来。商品或劳务的主产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的房地产）产生的
现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其它资产。《国际
会计准则第
16号不动产、厂场和设备》适用于自用房地产。
6、投资性房地产的示例如下：
（1）为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的
土地；
（2）尚未确定未来用作的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用
于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）；
（3）报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租
出的建筑物；
（3）报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租
出的建筑物；
。
7、以下项目为不属于投资性房地产的示例，因而应排除在本准则范围之外：
（1）持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参
见《国际会计准则第
2号存货》，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得
的房地产；
（2）为第三方在建或在开发的房地产（参见《国际会计准则第
11号建造合同》；
（3）自用房地产（参见《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》）包括（除
其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，
雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；
（4）为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。这种房地产在建
造或开发活动完成之前，适用《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》，待建造或开
发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用本准则。但是，对于已经是投资性房地
产、目前正在进行改建以来为将来继续作为投资性房地产使用的，则适用本准则。
8、某些房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的
生产或供应，或用于管理目的。如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），
则企业应分别核算这些部分。如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商
品或劳务的生产或供应，或用于管理目的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。
9、在某些情况下，企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务。如果该服务在整
个协议中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地视为投资性房地产。例如，
办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务。
10、在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分。例如，如果一家企
业拥有并经营一家旅馆，则向客人提供的服务就是整个协议的一个重要组成部分。因此，自
营旅馆是自用房地产，不是投资性房地产。
11、可能很难确定辅助服务是否重要，从而使该项房地产不符合投资性房地产的条
件。例如，旅馆有业主有时根据管理合同将某些责任转移给第三方。这类管理合同的条款差
别很大。一个极端的情况是，业主可能仅是将某些日常职能委托出去，但仍保留经营旅馆所
产生的现金流量变化的重大风险。
12、在确定一项房地产是否符合投资性房地产的条件时，需要进行判断。企业应制
定判断标准，使做出的判断符合投资性房产地产的定义，并与第
511段的相指南相一致。第
66段（1）要求企业披露在难以划分时所采用的判断标准。
13、根据《国际会计准则第
17号租赁》，承租人不能将在经营租赁下持有的房地
产资本化。因此，承租人不应将其在这类房地产上的权益视为投资性房地产。
14、在某些情况下，企业将其拥有的房地产出租给其母公司或本企业在内的合并财
务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，因为从整个集团来看该房地产属于自用
房地产。但是，从拥有房地产的单个企业来看，如果符合了第
4段中的定义，该项房地产就
是投资性房地产。因此，出租人在其单独的财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。
确认
15、投资性房地产应确认为一项资产，如果当：
（1）与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业；
（2）投资性房地产的成本能够可靠地计量。
16、要确定某一项目是否符合第一项确认标准，企业需要在初始确认时，根据可取
得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度做出估计。第二项确认标准通常易于满足，因
为证明资产购置的交易本身就表明了它的成本。
初始计量
17、投资性房地产初始应按其成本计理。交易费用包括在初始计量之中。
18、投资性房地产的购置成本包括买价任何可直接归属于投资性房地产的支出。例
如，可直接归属于投资性房地产的支出包括法律服务的职业收费、财产转让税和其它交易费
用等。
19、自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工日的成本。在完工日
之前，企业应采用《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》。在完工日，房地产成为
投资性房地产，应采用本准则（参见下述第
51段（5）和第
59段）。
20、启动费（使房地产达到工作状态所必需的启动费除外）、在投资性房地产达到计
划的占用水平之