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海南给霍英东的印象是：什么都没有，老百姓穷，又不卫生，稻谷放在公路上晒，牛在马路上走，基础设施差，水、电都不够。走了两天，除了累，他毫无所获。
这次海南之行，霍英东还听了一个笑话：有不少游客在大东海一间酒店洗澡时，擦了满身香皂泡沫，突然间断了水，令他们非常狼狈。
1984年，霍英东再访海南。
在海口，他认识了一位在当地开酒店的老板。那人劝他千万不要在海南投资，他说：“海南条件差，关系复杂，我已弄得两次住进医院，再搞下去，只怕要短几年命啊！”
不过，此行，霍英东对海南的美丽自然风光，也留下深刻印象。那次，他去了三亚牙龙湾。就是那时，牙龙湾给他的印象有如不沾人间烟火的“仙境”和超凡脱俗的“世外桃源”。整个海湾，约有7公里长，背倚郁郁葱葱的青山，面向烟波浩瀚的大海，东西两列小岛突出海面，海水清澈，海浪犹如湖波那样轻柔，海滩宽阔，沙质洁白细腻。他下海畅游时，感到海底平坦，没有石头，也没有矿物质。举眼四望，群山环抱，空气清新。霍英东说：“像这样的海湾，香港没有，日本也少见，印尼的巴里岛也不及。”他认为，以牙龙湾这样优越的地理位置和自然条件来看，具有相当好的发展前景。
1986年2月，霍英东在广东省副省长杨立的陪同下，第三次考察海南，重点考察当地的旅游资源，特别是备受称赞的牙龙湾。
此行，霍英东同三亚市政府初步签了一个合作开发牙龙湾的意向书，并在那里要了一些地皮。
霍英东在开发海南的道路上，终于迈出了第一步。这完全是爱国心的驱使，其实他对这项计划是相当保留的，除了海南基础薄弱、投资环境差之外，当时，他脑子里笼罩着一片战争阴云，给他造成相当的困扰。
霍英东告诉我，当时，中国和越南的关系比较紧张，在西沙群岛和金兰湾，双方剑拔弩张。他到海南，东道主向他提出建设高速公路和国际机场问题，他马上把这两件事同海南准备建省、南中国海全部划归海南管辖等重大举措，统统视为“战略措施”，同准备与越南打仗联系起来。在人代会期间，中国海军更同入侵南沙的越军交了一次火。在会议上，他和
其他香港代表曾以海南处于国防前线为由，反对在那里建中国最大的经济特区。
对于牙龙湾，虽然他确信有广阔的前景，但对其客源和经济效益并不看好。他认为，中国客源丰富，但消费水平低；欧美人喜欢海滩，但一般去夏威夷或亚洲的布吉和巴里岛，而海滩本身是没有收入的。
“这么说，你决定投资开发海南，纯粹是从政治上考虑。”我问他。
霍英东说：“是的，当时是响应中央的倡议，是中央领导人鼓励我去投资的。”
重金请夏威夷设计师绘牙龙湾蓝图
1987年7月31日，霍英东和海南行政区领导人王越丰签署了一项开发牙龙湾宾馆和高尔夫球场的协议书。协议书规定：一、总投资5000万元人民币，双方各占一半，港方投资为638万美元。二、建设一间有250间客房的低层别墅式宾馆和一个18洞高尔夫球场。
“签合约时，你打算怎样做？”我问霍英东。
“主要是搞高尔夫球场和别墅。”
霍英东当时的想法是：建一个高尔夫球场，兴建几间茅屋式别墅，像巴堤雅和巴里岛那样。他说：“外国游客来中国旅游，想住茅舍式、庭院式、竹寮式的宾馆。房间不要铺地毯，墙壁不要贴墙纸，这样的宾馆，才有异国情调。旅游就是要花钱买新鲜感，买异国他乡风情。”
签约一个月后，霍英东特意叫秘书将这消息打电话报给中央有关领导人。电话内容大致是：霍英东先生非常高兴并愿意遵照中央的指示带头开发海南岛，除已按照1986年春节中央领导人谈话精神与海南方面签订了在牙龙湾建设宾馆和高尔夫球场的合同外，现在又决定全部开发牙龙湾地区。霍英东先生希望独立经营和开发，把牙龙湾建成具有国际水平的旅游胜地。霍英东还认为，开发海南应有整体规划，需要统一部署，周密安排。
当时，霍英东雄心勃勃。他重金聘请曾经负责设计夏威夷旅游区的雅邦城市规划及景观设计有限公司的设计师负责制订开发牙龙湾的总体规划；他任命其长子霍震霆担任牙龙湾项目港方经理；他一连写了三封信，邀请海南建省小组的负责人许士杰、梁湘、王越丰及旅游局负责人陈川民等，前往印尼、泰国旅游胜地参观考察，费用全部由他本人负责。霍震霆走遍全国各地，搜集有关中国的建筑、家私、美术和服装等资料，作为建设牙龙湾宾馆的参考霍英东的最终目标，是要把牙龙湾建设成为亚洲及世界的“度假天堂”。
1987年11月下旬，霍英东参加第8届全运会开幕式后，便率香港体育界参观团一行30人，从广州飞抵海南，再去牙龙湾。他对随行的人员兴致勃勃地介绍他的开发设想。他说：牙龙湾，将会建成媲美夏威夷的国际旅游胜地。
第五十二章意兴阑珊 难圆夏威夷梦
在地产热潮的形势下，海南有关方面将与霍英东合作的项目移交至三亚市牙龙湾开发股份有限公司。这是一辈子纵横商界的霍英东无论如何也想不到的。霍英东觉得合作方有违承诺，于是对牙龙湾的开发意兴阑珊。他的“东方夏威夷梦”终于无法由他自己圆成。
形势急转直下
正所谓好事多磨。正当牙龙湾开发项目即将上马、大兴土木的时候，北京发生了政治风波。与此同时，内地实行治理整顿政策，全国最大的经济特区首当其冲。影响所及，“洋浦方案”一度被搁置下来，远在天涯海角的牙龙湾旅游工程，也被迫叫停。
霍英东说：“北京风波之后，很多工作都停了下来，基本设施又没有。牙龙湾只有沙滩，游完水，连冲凉的淡水也没有。”
1990年，霍英东按合约要求，先后汇去专款70万港元，为牙龙湾建了两套样板房。1991年，鉴于原合同年久失效，霍英东与当时的海南省旅游总公司负责人签署了一份新的牙龙湾开发协议书。项目内容与1987年合同相同，但投资额根据中方的要求，改为各自出资5000万人民币，合作期改为70年。但由于种种原因，牙龙湾的开发工作一拖数年，处于冬眠状态。
1992年，邓小平南巡，神州大地卷起一股经济热潮，海南地区更出现“圈地热”和“卖地热”，牙龙湾的地价直线上升，涨到每平方米300元（即每亩20万元）。不过，对于霍英东1987年签约所征之地，中央和省的意见，最初仍然维持1987年的每平方米5元人民币的价钱。
霍英东觉得海南省领导人对该项合作很有诚意，他一方面就设计、征地、行政及样板房的建设工作等四个方面提出具体的安排意见，希望牙龙湾酒店能在1994年试业；另一方面，一再促请海南有关部门尽快为他审批另1000亩牙龙湾投资用地，以便他统筹安排开发事宜。
可是，形势急转直下。地价狂飚式的飞升，吸引了海内外的掘金者潮水般涌入海南，牙龙湾这样一块处女地，更是人人不肯放过的肥肉。在有关当局的策划下，海南旅游总公司、中国光大国际信托等六家公司，斥资1亿元人民币，协议成立海南牙龙湾开发股份有限公司，负责成片开发牙龙湾旅游区。香港新鸿基地产和经纬建材集团也想从中分一杯羹。
牙龙湾开发股份有限公司由三亚市开发建设总公司以土地折资金控股。三亚市政府把牙龙湾土地分期出让给该公司，该公司则通过集资及转让土地的增值收入，对牙龙湾度假区进行开发。
牙龙湾开发股份有限公司的成立截断了原牙龙湾宾馆有限公司的发展空间，令霍英东独自及全面开发牙龙湾的美梦成空。
1992年底，海南有关方面将与霍英东合作的海南牙龙湾宾馆有限公司的股权辗转移交至三亚市牙龙湾开发股份有限公司。这是一辈子纵横商界的霍英东，无论如何也想不到的。
工程延误责任何在？
霍英东的秘书凌汉伟谈到这件事时，不无感慨地说：“签约的另一方，把权放下，那些人就抓住这个机会找人合作。等我们再进入时，公司已变成了股份制。”
“他们为什么要这样做？”
“我想，内地方面可能是指我们公司阻延了工程的进展。”凌汉伟说。
事实是否如此呢？
1994年3月，霍英东投资有限公司代表王宁世和牙龙湾开发股份有限公司常务经理陈小鲁在北京就霍英东在牙龙湾投资项目未能启动的原因及责任问题进行商谈，草签了一份备忘录，认为项目未能启动的原因有五个：一、前几年三亚市基本设施太差。
二、海南建省前后人事变动大，省市在开发牙龙湾问题上的关系未理顺，中方合作单位改变大。
三、中方合作单位未能筹到足够的启动资金。
四、前几年旅游市场尚未形成。
五、由于前几年三亚市土地和规划管理部门尚未建立，霍英东先生1988年为牙龙湾投资项目所做的规划未能得到批准，因此无法征用土地。
备忘录并指出，将项目未能启动的责任归于霍英东先生的说法是毫无根据的，也是极不公正的。
霍英东在后来给海南副省长的信中，对多年在牙龙湾投资项目未能启动的原因及责任问题，得到中方认同责任不在港方深感欣慰。
在港方独自整理的备忘录中，除了上述数条原因之外，还明确地指出：由于国家实行治理整顿，海南上报的由霍英东聘请外国专家完成的牙龙湾总体规划大纲，一直未获中央批准，公司到1992年才注册，注册以后，三亚市又未能及时交出建设用地的红线图和有关资料，令开发工作无法进行。
有人劝霍英东乘时而退
1993年夏秋间，牙龙湾开发股份有限公司给霍震霆寄来两份五星级酒店和高尔夫球场别墅的协议书草稿，希望他做好准备，早定大计。可是，这两份合同草稿，却引起霍英东父子的反感。
在这两份新拟的合同草稿中，海南方面将地价提升至每亩12万美元（约合人民币100万元），相当于原议价每平方米5元的310倍。
与此同时，在这份五星级酒店项目的合同草稿中，关于合营双方的责任规定，更有很大的出入。原来港方只是负责按合同规定提供合营公司各个发展阶段所需的资金和协助办理合营公司委托的其它事宜这两项。而新拟的合同中，除上述责任外，扩大到所有工程的设施、施工的经营管理、选购机械设备材料、提供安装调试技术人员及人员培训各项事宜，而中方责任，除保留办理合作公司营业执照，及提供土地使用外，其它责任则由“负责办理”改为“协助港方办理”。
霍英东父子研究之后，决定不签这两份合同，海南方面赴港招商时自然不获而归；这样，霍英东同海南合资方面的矛盾表面化了。
至此，霍英东开发海南的事业，走到了十字路口。
除霍英东一人之外，几乎所有的亲戚朋友、公司同事均�